Una hoja de análisis real para un apartamento o villa en Rio — alquiler de corta estancia, larga duración, o ambos a la vez. TIR y múltiplo de capital en tres monedas, con la curva BRL/USD modelada por separado. Los controles se mueven y los números se recalculan.
Cuatro datos. Tasa de capitalización, rendimiento bruto y flujo de caja mensual en su moneda activa. Sin financiación, sin salida — solo el rendimiento operativo el primer día.
A una tasa de capitalización del 5.1% sobre una propiedad de R$ 3M en Rio, usted obtiene aproximadamente US$ 2.500 al mes antes de impuestos y financiación. Para el panorama completo — revalorización, salida, TIR — cambie a .
La moneda activa sigue el selector del encabezado. Mueva los controles; todo lo que aparece abajo se recalcula en tiempo real.
| Año | Ingreso bruto | Gastos operativos | NOI | Servicio de deuda | Flujo de caja neto | Flujo de caja acumulado | Valor de la propiedad |
|---|
| Programa | NOI Año 1 | Tasa de capitalización | Cash-on-cash Año 1 | 10 años TIR (BRL) | 10 años TIR (USD) | Múltiplo de capital | Retorno total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Corta estancia (Airbnb) | US$ 30.000 | 5.1% | 4.8% | 12.6% | 8.4% | 2,1× | 112% |
| Alquiler de larga duración | US$ 24.000 | 4.1% | 3.9% | 11.4% | 7.3% | 1,9× | 94% |
Corta estancia gana por 1,1 puntos de USD-TIR sobre estos datos. La renta de corta estadía conlleva más riesgo operativo (variación de ocupación, rotación de huéspedes, cambios regulatorios); el alquiler de larga duración es el piso de menor volatilidad.
Si usted se muda a Río (o ya vive aquí), ¿conviene seguir alquilando o comprar de contado? Esto compara el patrimonio que tendría en diez años bajo cada opción, incluido el costo de oportunidad del dinero inmovilizado en un apartamento.
Asumimos que, de lo contrario, usted invertiría el precio de compra a la tasa de retorno indicada a la izquierda, y pagaría el alquiler con esos fondos. El propietario compra el apartamento al contado y recupera su inversión en la venta (con plusvalía, menos costos de transacción).
| Año | Alquiler pagado (año) | Efectivo + inversión del inquilino | Patrimonio NETO del inquilino | Valor de la propiedad | Costos del propietario (acum.) | Patrimonio NETO del propietario | Delta (compra − alquiler) |
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Con estos parámetros, comprar le deja aproximadamente US$ 0 más rico tras 10 años, con el cruce ocurriendo en año 4. Ajuste los controles para evaluar sus propios números.
La calculadora ejecuta un flujo de caja descontado completo a diez años y reporta los cuatro indicadores que más interesan a los compradores: la tasa interna de retorno en BRL, la misma TIR expresada en USD tras la curva cambiaria, el múltiplo de capital (cuántas veces retorna su dinero en el período) y el cash-on-cash del primer año. La tasa de capitalización y el rendimiento bruto se muestran como verificación de coherencia — así suelen cotizar los corredores brasileños, pero ninguno captura la apreciación, la financiación ni la salida, por eso la TIR es la respuesta honesta.
Dos aspectos que el modelo omite deliberadamente, porque distorsionan las comparaciones más de lo que ayudan: los escudos fiscales por depreciación (Brasil no trata los inmuebles residenciales como lo hace el IRS en EE. UU., por lo que el escudo es pequeño y complicado) y los escenarios de refinanciación (la mayoría de los compradores extranjeros en Río compran al contado; la financiación se modela como un único préstamo a tasa fija mantenido hasta la salida). Si alguno de estos aspectos es relevante para su estructura, la calculadora es el punto de partida de la conversación, no el final.
Esto es un modelo, no un asesoramiento. Los valores predeterminados son cifras reales sobre las que trabajamos, pero cada propiedad en Río es su propia operación — las normas de corta estancia del condomínio, el historial de ocupación del edificio, el tramo del IPTU, los precios a los que realmente cerraron las ventas comparables. Con mucho gusto corremos el modelo para un apartamento específico con los datos correctos. Iniciar una conversación.