Le calculateur d'investissement à Rio.

Les calculs.

Le calculateur exécute un flux de trésorerie actualisé complet sur une détention de dix ans, puis fournit les quatre chiffres qui importent vraiment à la plupart des acheteurs : le taux de rendement interne en BRL, ce même TRI ré-exprimé en USD après la courbe de change, le multiple de fonds propres (combien de fois vos liquidités vous reviennent sur la période) et le cash-on-cash de la première année. Le taux de capitalisation et le rendement brut sont indiqués comme contrôles de cohérence — c'est ainsi que les courtiers brésiliens chiffrent habituellement, mais ni l'un ni l'autre ne tient compte de la valorisation, du financement ou de la revente, ce qui explique pourquoi le TRI est la réponse honnête.

DCF

Les flux de trésorerie de chaque année sont détaillés : loyer brut, décote pour vacance ou occupation, charges d'exploitation, intérêts + capital du crédit hypothécaire, impôt sur le revenu. L'année 10 inclut également la vente : la valeur du bien capitalisée au taux d'appréciation, moins les frais de vente, moins l'impôt sur la plus-value réalisée.

IRR

Le taux d'actualisation qui ramène la VAN à zéro sur l'ensemble de la série de flux de trésorerie. Calculé par la méthode de Newton-Raphson avec repli par dichotomie ; converge en <100 itérations pour toute donnée réaliste.

Ajusté du change

Pour le TRI en USD, chaque flux de trésorerie en BRL est converti au taux BRL/USD projeté pour l'année concernée. Une dérive de change positive signifie que le BRL se renforce face à l'USD — votre montant restitué en dollars augmente. La valeur par défaut de 0 % maintient le taux stable pour une lecture nette.

Multiple de fonds propres

Total des liquidités restituées (flux de trésorerie annuel plus produit net de la vente) divisé par les liquidités que vous avez engagées à la clôture (apport + frais de clôture + ameublement). 1,0× signifie que vous avez récupéré votre mise. 2,0× signifie que vous l'avez doublée.

Courte durée vs longue durée

La courte durée applique ADR × taux d'occupation × 365, moins les frais de gestion, moins les coûts par séjour absorbés dans ces frais. La longue durée applique le loyer mensuel × 12, moins la vacance, moins la gestion. Les deux partagent les mêmes charges d'exploitation (IPTU, condomínio, assurance, provision pour entretien).

Impôts

L'impôt sur les revenus locatifs est fixé par défaut à 15 % (le taux de retenue à la source forfaitaire pour les propriétaires non-résidents ; les résidents paient des taux progressifs de carnê-leão pouvant atteindre 27,5 %). L'impôt sur la plus-value est fixé par défaut à 15 % sur le gain réalisé à la vente. Les deux sont modifiables par l'utilisateur. Les structures PJ et le seuil d'exonération de l'IR ne sont pas modélisés — consultez un comptable brésilien.

Deux éléments que le modèle laisse délibérément de côté, parce qu'ils faussent les comparaisons plus qu'ils ne les éclairent : les économies d'impôt liées à l'amortissement (le Brésil ne traite pas l'immobilier résidentiel comme le fait l'IRS aux États-Unis, de sorte que l'avantage est faible et complexe), et les scénarios de refinancement (la plupart des acheteurs étrangers à Rio paient comptant ; le financement est modélisé comme un prêt unique à taux fixe conservé jusqu'à la revente). Si l'un ou l'autre compte pour votre montage, le calculateur est le point de départ de la conversation, non sa conclusion.

Ceci est un modèle, non un conseil. Les valeurs par défaut sont de vrais chiffres sur lesquels nous fondons nos évaluations, mais chaque bien à Rio est une affaire à part entière — les règles de courte durée du condomínio, l'historique d'occupation de l'immeuble, la tranche d'IPTU, le prix réel des ventes comparables. C'est avec plaisir que nous lancerons ce calcul sur un appartement précis avec les bonnes données. Entamer une conversation.