Le coût réel d'un Acheter à Rio

Une acquéreuse à Londres nous a écrit l'an dernier au sujet d'un appartement à Ipanema affiché à cinq millions de reais. Sa question était précise et tout à fait raisonnable : donc le tout compris est de cinq millions, c'est exact ? Ce ne l'était pas. Le tout compris était plus proche de cinq millions et un tiers, et l'écart — le tiers de million de reais qu'elle n'avait pas budgété — n'était ni un frais caché, ni une marge, ni le fait de quiconque agissant de mauvaise foi. C'était simplement la somme des taxes, du notaire, du registre, de l'avocat et des coûts de transfert des fonds que comporte tout achat immobilier brésilien et qu'aucune annonce, nulle part, ne montre. Ce guide existe pour que vous ne soyez jamais l'acquéreur qui découvre cet écart au moment de la signature.

Nous allons passer en revue chaque coût entre le prix convenu et les clés, en chiffres clairs, dans l'ordre où chacun quitte effectivement votre compte. Nous vous dirons lesquels sont fixés par la loi et lesquels sont négociables, lesquels sont payés par l'acquéreur et lesquels par le vendeur, et lesquels sont les quatre que les acquéreurs étrangers oublient immanquablement jusqu'à ce qu'ils les aient sous les yeux. À la fin figurent trois exemples entièrement chiffrés — un une-chambre à Copacabana, un appartement familial à Ipanema, une villa à Joá — afin que vous puissiez voir le total comme un chiffre réel plutôt qu'un pourcentage. Rien de tout cela ne constitue un conseil juridique ou fiscal ; nous sommes un courtage agréé CRECI et nous travaillons aux côtés d'avocats brésiliens sur chaque transaction, comme vous devriez le faire. L'objet de ce document est que vous arriviez au cabinet de cet avocat en sachant déjà à quoi ressemble la facture.

Un cadre à garder à l'esprit tout au long de ce texte. À Rio, le prix affiché est le plus grand chiffre, mais pas le seul, et les frais de clôture ne sont pas une erreur d'arrondi — ils représentent un pourcentage significatif et prévisible du prix que vous devriez intégrer à l'achat dès la première fois où vous faites les calculs, et non une surprise que vous absorbez à la fin.

01 · Le prix affiché n'est pas le prix

Chaque coût d'un achat à Rio relève de l'une de quatre catégories, et les garder distinctes constitue toute la discipline. Il y a les taxes de transaction — l'argent qui revient à l'État simplement parce que le bien a changé de mains. Il y a les coûts de procédure — le notaire, le registre, les certificats, la mécanique qui rend le transfert juridiquement réel. Il y a les coûts de conseil — votre avocat et, le cas échéant, le courtage. Et il y a les coûts financiers — ce qu'il en coûte à un acquéreur étranger en particulier pour faire convertir, enregistrer et injecter des devises dans l'opération. Un acquéreur brésilien paie les trois premiers. Un acquéreur étranger paie les quatre, et le quatrième est celui qui n'a aucun équivalent dans un achat domestique, ce qui explique précisément qu'on l'oublie.

À titre d'orientation approximative avant le détail : un acquéreur étranger doit s'attendre à ce que les coûts d'acquisition totaux s'ajoutant au prix se situent globalement dans une fourchette de six à huit pour cent pour un achat d'appartement simple, parfois un peu plus pour les biens de moindre valeur où les coûts fixes pèsent davantage, parfois un peu moins pour les très grands où ils sont dilués. Gardez cette fourchette en tête sans rigidité, comme repère, tandis que nous examinons d'où vient chaque point.

02 · L'ITBI — la taxe de mutation

Le plus important des frais de clôture est l'ITBI, l' Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, la taxe municipale de mutation immobilière de Rio. Dans la ville de Rio de Janeiro, elle est prélevée à hauteur de trois pour cent de la valeur de la transaction, payée par l'acquéreur, et elle doit être réglée avant avant que l'acte public puisse être signé — le notaire exigera le reçu acquitté comme condition pour poursuivre. Il n'existe aucune version d'un achat à Rio qui n'en soit exemptée ; c'est le prix de la reconnaissance par l'État que le bien est désormais le vôtre.

Trois pour cent paraît modeste jusqu'à ce que vous l'appliquiez à un chiffre réel. Sur un appartement de cinq millions de reais, cela représente cent cinquante mille reais, dus en un seul paiement, des semaines avant même qu'on vous remette les clés. C'est presque toujours la plus grosse ligne du décompte de clôture et celle que les acquéreurs sous-estiment parce que trois pour cent paraît dérisoire à côté d'un prix à sept chiffres. La base sur laquelle elle est calculée est, en pratique, la plus élevée entre la valeur de transaction déclarée et la valeur de référence de la municipalité pour le bien ; votre avocat confirme la base avant que vous ne virez quoi que ce soit, car se tromper dans un sens ou dans l'autre coûte cher.

Il existe des cas restreints de taux réduit — certaines résidences principales de premier achat, de faible valeur et occupées par leur propriétaire, en deçà de seuils municipaux précis — qui abaissent parfois l'ITBI effectif. Ils s'appliquent rarement au type de bien qu'achète un acquéreur étranger, et vous ne devriez jamais présumer qu'un cas s'applique tant que votre avocat ne l'a pas confirmé par écrit au regard des règles municipales en vigueur. Budgétez les trois pour cent pleins et considérez toute réduction comme une heureuse correction, jamais comme un plan.

03 · Le notaire, l'acte et le registre

Au Brésil, le transfert de propriété se concrétise par l'intermédiaire de deux offices publics, et chacun facture des frais réglementés et publiés. Le premier est le tabelionato de notas — l'étude notariale qui rédige et authentifie l'acte public, l' escritura pública. Le second est le cartório de registro de imóveis — le registre foncier qui inscrit l'acte sur le titre de propriété permanent du bien, la matrícula, qui est l'acte par lequel vous devenez effectivement le propriétaire inscrit plutôt que le simple détenteur d'un document signé.

Les deux offices facturent selon un barème dégressif fixé par l'État, indexé sur la valeur de la transaction. Les tables publiées sont publiques et votre avocat vous les chiffrera exactement pour votre prix précis, mais comme ordre de grandeur de travail, l'acte et le registre ensemble ajoutent généralement de l'ordre de un à un et demi pour cent du prix pour un appartement normal, le pourcentage diminuant à mesure que le prix augmente parce que le barème est régressif au sommet. Ils ne sont pas négociables — ils sont d'ordre légal — et ce n'est pas là que quelqu'un gagne de l'argent sur votre dos ; ils représentent le coût publié de la machinerie publique qui donne sa force à un acte brésilien.

Il vaut la peine de dire clairement pourquoi cette machinerie est un atout et non une taxe sur votre patience. L'acte notarié et enregistré est ce qui rend le titre brésilien véritablement robuste : le registre est un document public, la chaîne de propriété est traçable sur la matrícula, et les protections dont vous bénéficiez en tant que propriétaire inscrit sont les mêmes que celles d'un citoyen brésilien. Le un à un et demi pour cent est le prix de cette certitude. Les acquéreurs venant de juridictions dotées d'une assurance de titre plutôt que d'un registre public trouvent parfois ce coût inhabituel ; il s'agit d'acheter la même chose par un mécanisme différent.

04 · Les frais juridiques et le coût des vérifications

Vous engagerez un avocat brésilien, et vous devriez considérer cela comme l'argent le plus rentable que vous dépensiez dans toute la transaction. Les honoraires juridiques sur un achat résidentiel sont généralement chiffrés soit en pourcentage du prix — couramment de l'ordre de un pour cent, souvent dégressif sur les opérations plus importantes — soit sous forme d'un forfait pour une mission définie. Quoi qu'il en soit, un seul point du prix est une faible prime à payer pour le travail que l'avocat effectue réellement, qui est la partie de l'achat qui vous protège du catastrophique plutôt que du simplement onéreux.

Ce que vous payez, ce sont les certidões — une quinzaine de certificats tirés du registre foncier, des administrations fiscales municipale et fédérale, du tribunal du travail, des juridictions civiles et du syndic de copropriété — et, plus important encore, leur interprétation. Les certificats confirment que le bien et le vendeur sont exempts de privilèges, jugements, dettes fiscales, arriérés de copropriété et litiges en cours, et que la chaîne de titre est saine sur au moins les vingt dernières années. Les certificats eux-mêmes sont des documents publics peu coûteux ; la valeur réside dans l'avocat qui les lit correctement et refuse de vous laisser poursuivre si le dossier n'est pas sain. Nous avons vu cette seule étape transformer un magnifique appartement en « non » — et l'acquéreur nous en remercier un an plus tard. Considérez les honoraires juridiques comme l'assurance la moins chère de l'opération, car c'est ce qu'ils sont.

L'ITBI est le coût que vous ne pouvez pas éviter. L'avocat est le coût que vous ne devez pas éviter. Tout ce qui tourne mal et coûte cher dans un achat brésilien tourne mal dans le dossier que personne n'a lu attentivement.

05 · La commission de courtage

À Rio, la commission immobilière s'établit habituellement autour de cinq pour cent du prix de vente sur une revente, et — ceci compte pour le budget de l'acquéreur — elle est conventionnellement payée par le vendeur, déduite de son produit de vente, et non ajoutée au prix de l'acquéreur. Pour la plupart des acquéreurs étrangers, la commission n'est donc pas du tout une ligne de leurs frais de clôture ; elle est déjà comprise dans le chiffre figurant sur l'annonce.

Deux notes de bas de page honnêtes. Premièrement, le fait que la commission repose sur le vendeur ne signifie pas qu'un courtier de l'acquéreur n'apporte aucune valeur — les vérifications sur l'immeuble, les procès-verbaux d'assembleia, les preuves comparables, la trame de négociation qui convient à un vendeur brésilien plutôt qu'à un Américain, l'orchestration de l'avocat, du notaire et de la banque dans un délai imparti. Ce travail est réel, qu'il apparaisse ou non sous forme de facture distincte pour l'acquéreur. Deuxièmement, dans certaines structures — achats sur plan auprès d'un promoteur, certains mandats hors marché, missions de conseil côté acquéreur — la convention d'honoraires est différente et explicite. La règle est simple : demandez, par écrit, qui paie la commission et combien, avant de faire une offre. Ce sera presque toujours le vendeur, et vous devriez tout de même le confirmer.

06 · Le coût du transfert des fonds

C'est la catégorie qu'un acquéreur brésilien ne voit jamais et qu'un acquéreur étranger doit voir, car elle n'a aucun équivalent domestique. Faire entrer les fonds de l'achat au Brésil coûte quelque chose en trois points, et tous trois sont de petits pourcentages qui se cumulent sur un capital important.

L'écart de change

Convertir des dollars, des euros ou des livres en reais s'effectue à un taux qui n'est pas le taux médian du marché affiché à l'écran. L'écart que prélève votre banque ou votre bureau de change est le plus important des trois coûts financiers, et sur un transfert de plusieurs millions de reais, une différence de ne serait-ce qu'un pour cent sur le taux représente un nombre à cinq chiffres. C'est véritablement négociable, surtout pour de gros montants et surtout par l'intermédiaire du service clientèle internationale d'une banque, et un acquéreur qui traite la conversion comme une formalité en un clic plutôt que comme une transaction négociée laisse régulièrement de l'argent réel sur la table.

Les frais de virement et bancaires

Le transfert international lui-même, auquel s'ajoutent les éventuels frais de banque correspondante et le traitement par la banque brésilienne réceptrice, constitue un coût plus modeste, à la fois fixe et proportionnel. Modeste par rapport à l'écart de change, mais réel, et qu'il vaut mieux confirmer à l'avance plutôt que de le découvrir sur le relevé.

L'enregistrement SISBACEN

Chaque entrée de devises servant à payer un actif brésilien est enregistrée auprès de la Banque centrale au moyen du contrat de change que traite votre banque brésilienne. L'enregistrement en lui-même n'est pas un coût significatif — mais c'est le document le plus précieux de tout l'achat, car c'est lui qui permet au produit de la vente de quitter le pays sans encombre lorsque vous vendrez un jour, et c'est lui qui détermine que votre future plus-value se calcule en reais par rapport à votre achat en reais plutôt que par rapport à votre débours dans votre devise d'origine. Le coût de cette démarche est dérisoire. Le coût de pas ne pas confirmer par écrit que votre banque l'a effectuée est potentiellement énorme, des années plus tard. Nous le disons dans chaque guide que nous rédigeons et nous continuerons de le dire.

07 · Les quatre coûts que les acquéreurs oublient systématiquement

Au fil d'années de transactions avec des acquéreurs étrangers, ce sont les quatre mêmes coûts qui manquent au tableur de l'acquéreur lorsqu'il nous l'envoie pour la première fois. Aucun n'est caché. Tous se laissent oublier.

1. L'écart de change, considéré comme nul

Les acheteurs budgétisent le prix dans leur devise nationale au taux affiché à l'écran et présument tacitement que la conversion est gratuite. C'est le poste de coût le plus important de la transaction après l'ITBI lui-même, et c'est celui sur lequel vous avez le plus de contrôle. Négociez-le comme une condition, pas comme une formalité.

2. Les prorata de copropriété et d'IPTU à la clôture

Lors de l'acte, les contributions de copropriété restant dues et l'IPTU de l'année sont répartis entre l'acquéreur et le vendeur jusqu'à la date de clôture. C'est généralement modeste, ce ne l'est parfois pas — un immeuble en pleine appel de fonds extraordinaire de grande ampleur peut faire bondir cette ligne — et cela ne figure presque jamais dans le premier projet de budget de l'acquéreur.

3. L'ameublement et les travaux immédiats

Si l'appartement est exploité en location de courte durée ou doit simplement être habitable dès le premier jour, un ameublement digne d'un hôtel constitue un véritable coût en capital qui survient la semaine où vous obtenez les clés. Nous avons vu des acquéreurs caler leur budget d'acquisition au reais près, puis être véritablement surpris par l'aménagement, qui, sur un appartement locatif, n'est pas optionnel — c'est le produit.

4. Le coût de portage dès le premier jour

Le jour où l'acte est signé, les charges de copropriété et l'IPTU commencent à vous incomber, que quelqu'un y habite ou le loue ou non. Pour un acquéreur qui conclut des mois avant d'emménager ou avant que la location ne monte en puissance, c'est un véritable portage qui relève du plan d'acquisition, et non du plan « pour plus tard ».

08 · Quel coût tombe quand

Dans un achat à Rio, les coûts n'arrivent pas tous ensemble à une table de clôture comme s'y attendent les acquéreurs de certains marchés. Ils arrivent en séquence, chacun conditionné par l'étape qui le précède, et connaître cette séquence, c'est ce qui vous permet de maintenir vos liquidités au bon endroit au bon moment plutôt que de les chercher en urgence.

09 · Le total, trois exemples chiffrés

Les pourcentages sont abstraits. Voici trois cas réels, avec le prix fixé et chaque frais de clôture empilé par-dessus afin que vous puissiez voir le tout compris. Les chiffres sont des illustrations réalistes de milieu de gamme, et non un devis pour un bien précis, et votre avocat produira les chiffres exacts pour votre opération exacte — mais les proportions sont celles que nous observons.

Exemple chiffré — l'appartement familial d'Ipanema

Prenez la barre du milieu. Un appartement de cinq millions de reais, acheté par une famille étrangère. L'ITBI à trois pour cent représente cent cinquante mille reais. Le notaire et le registre ajoutent ensemble environ un à un et demi pour cent — disons soixante mille. L'avocat tourne autour de un pour cent — cinquante mille. La commission de courtage est à la charge du vendeur, elle ne figure donc pas du tout de ce côté. La catégorie du transfert des fonds — l'écart de change plus les frais de virement, le SISBACEN lui-même étant négligeable — représente de façon réaliste un à un et demi pour cent sur le capital converti selon la fermeté avec laquelle la conversion a été négociée, disons donc soixante à soixante-quinze mille. Ajoutez les prorata de clôture. Le tout compris s'établit un peu en deçà de trois cent cinquante mille reais par-dessus les cinq millions — le tiers de million que notre acquéreuse de Londres n'avait pas budgété, désormais détaillé pour que vous l'ayez.

L'intérêt de l'exemple ne réside pas dans les chiffres exacts, qui varient avec l'opération et le taux du jour. Il réside dans la structure : l'ITBI est le géant, le notaire et l'avocat sont le milieu stable, le transfert des fonds est la ligne réservée à l'acquéreur étranger qui se cache, et le total est un six à huit pour cent réel et prévisible qui doit figurer dans vos calculs dès la première visite, et non la dernière.

Exemple chiffré — le une-chambre de Copacabana

Voici maintenant la barre la plus haute, et la raison pour laquelle elle l'est. Un deux-pièces à Copacabana à un million huit cent mille reais, acheté comme pur appartement de revenu. L'ITBI à trois pour cent s'élève à cinquante-quatre mille. Le notaire et l'enregistrement, sur l'échelle dégressive, représentent proportionnellement plus lourds ici que sur l'appartement d'Ipanema — plus proche du haut de la fourchette d'un à un et demi pour cent, disons vingt-cinq mille. L'avocat ne facture pas moitié moins pour un appartement qui coûte trois fois moins ; le travail consistant à extraire et lire quinze certificats est globalement le même quel que soit le prix, de sorte qu'un devis à un pour cent du prix comporte souvent un plancher, et le coût juridique effectif en pourcentage est plus élevé sur la plus petite opération. La catégorie du transfert des fonds représente le même pourcentage sur un capital plus faible, mais les éléments de virement et les frais bancaires fixes ne diminuent pas proportionnellement. Empilez le tout et le tout compris s'établit autour de huit pour cent par-dessus le prix. La leçon est structurelle et mérite d'être intégrée : plus l'appartement est petit, plus les frais de clôture sont élevés en pourcentage, car une part significative de ces coûts correspond à un travail fixe plutôt qu'à une fraction du prix. Les acquéreurs qui prospectent à l'entrée du marché devraient budgéter le haut de la fourchette, et non le milieu.

Exemple chiffré — la villa de Joá

Et la barre du bas, pour la raison inverse. Une villa à Joá de quatorze millions de reais. L'ITBI à trois pour cent représente un nombre absolu très élevé — quatre cent vingt mille reais — mais c'est toujours exactement trois pour cent ; cette ligne évolue de façon linéaire et ne devient pas moins chère en pourcentage. Ce qui tire le total en pourcentage vers le bas, c'est tout le reste : le barème du notaire et du registre est régressif et s'aplatit fortement au sommet, de sorte que sur quatorze millions il est bien en deçà de un pour cent ; les honoraires juridiques, s'ils sont chiffrés en pourcentage, sont presque toujours dégressifs sur une opération de cette envergure et constituent parfois un forfait négocié ; et le pourcentage du transfert des fonds, bien qu'inchangé, repose sur un capital suffisamment important pour que les éléments fixes ne soient qu'un bruit de fond. Le tout compris s'établit autour de six pour cent. La vérité contre-intuitive qu'enseignent ensemble les trois barres est que l'acquéreur de l'appartement le moins cher paie le taux le plus élevé et l'acquéreur du plus cher paie le plus bas — l'inverse de ce que la plupart des gens présument des transactions de luxe.

10 · Quand la structure des coûts change : achat sur plan et structures

Tout ce qui précède décrit le cas standard : un particulier étranger achetant un appartement achevé sur le marché de la revente en son nom propre. Deux variantes courantes modifient suffisamment la structure des coûts pour mériter un traitement à part, car un acquéreur qui présume que les chiffres de la revente s'appliquent à lui dans l'un ou l'autre de ces cas aura tort.

Acheter sur plan auprès d'un promoteur

Acheter un logement neuf à un promoteur avant ou pendant la construction est une bête de coûts différente à trois égards. Premièrement, le paiement est échelonné sur la durée du chantier plutôt que réglé en deux ou trois mouvements, et les échéances pendant la construction sont généralement indexées — ajustées par un indice du coût de la construction jusqu'à la livraison, puis par un indice différent ensuite — de sorte que le prix que vous signez n'est pas le total en reais que vous payez en définitive ; l'indexation est un coût supplémentaire réel, parfois substantiel, que les acquéreurs venant de marchés à prix fixe omettent régulièrement de modéliser. Deuxièmement, l'ITBI et l'acte sont différés : il n'y a aucun titre transférable à enregistrer tant que l'immeuble n'est pas livré et le logement individualisé, de sorte que les trois pour cent et les frais de notaire tombent plus tard dans la chronologie que sur une revente, ce qui change le moment où vous avez besoin des liquidités, non le fait d'en avoir besoin. Troisièmement, le courtage sur un lancement de promoteur est structuré différemment et les vérifications portent sur les antécédents du promoteur, sa santé financière et son historique de livraison plutôt que sur une chaîne de titre qui n'existe pas encore. L'achat sur plan peut constituer une excellente porte d'entrée, mais ce n'est pas la chronologie des coûts d'une revente avec une date plus tardive ; c'est une chronologie différente, avec une ligne d'indexation que l'acquéreur en revente ne voit jamais.

Acheter via une société ou une structure de détention

Certains acquéreurs s'enquièrent d'un achat via une société brésilienne, ou via une entité étrangère, plutôt qu'en leur nom personnel. Cela peut avoir du sens — pour la transmission patrimoniale entre plusieurs héritiers, pour détenir un portefeuille plus important, pour des raisons fiscales précises de votre pays d'origine que vos propres conseillers identifient — mais ce n'est jamais l'option économique, et c'est rarement la bonne pour un premier appartement isolé. Un acquéreur personne morale a besoin de sa propre immatriculation fiscale brésilienne, la structure nécessite une comptabilité et une conformité annuelle qu'un propriétaire particulier n'a tout simplement pas, l'ouverture de compte bancaire est plus lourde, et l'analyse requiert un avocat brésilien et un conseiller fiscal transfrontalier dès le premier jour plutôt qu'à la clôture. Nous conseillons systématiquement aux acquéreurs particuliers d'acheter leur premier bien à Rio en leur nom propre, d'apprendre ce que représente concrètement la propriété brésilienne, et de ne réexaminer les structures que si et quand le portefeuille ou la situation familiale l'exige véritablement. La structure est un outil pour un problème précis, non une option par défaut, et l'adopter avant d'avoir le problème ne vous achète, pour l'essentiel, que coût et complexité.

11 · Les coûts que vous pouvez faire bouger, et ceux que vous ne pouvez pas

L'une des raisons pour lesquelles nous détaillons chaque ligne séparément est de vous permettre de voir lesquelles sont fixées par l'État et lesquelles sont véritablement négociables, car les acquéreurs gaspillent leur énergie à discuter les mauvaises et laissent de l'argent sur la table sur les bonnes. L'ITBI est fixe : c'est trois pour cent de la base imposable, et personne — ni votre avocat, ni nous, ni le vendeur — ne fait baisser la municipalité. Le notaire et le registre sont fixes : ce sont des barèmes légaux, publiés, identiques dans chaque office de la ville. Les discuter, c'est discuter avec une table de barème ; l'énergie est gaspillée.

Ce qui bouge, c'est le conseil et l'argent. Les honoraires juridiques font l'objet d'une mission chiffrée et un acquéreur dont l'achat est sain et simple peut raisonnablement discuter de l'étendue et du prix avec son conseil, en particulier sur une opération plus importante où un devis en pourcentage produit un chiffre disproportionné par rapport au travail. La commission de courtage, bien qu'habituellement à la charge du vendeur et déjà comprise dans le prix, est elle-même un chiffre négocié dans l'économie globale de l'opération, ce qui est l'une des raisons pour lesquelles un courtier expérimenté côté acquéreur peut parfois trouver, dans le total, une marge qu'un acquéreur négociant seul ne peut pas voir. Et le chiffre le plus négociable de toute la transaction est l'écart de change sur la conversion entrante — ce n'est pas un taux publié, c'est une marge, il est chiffré différemment selon les banques et les services, il s'améliore sensiblement pour de gros montants, et un acquéreur qui le traite comme un coût fixe plutôt que comme une condition négociée paie régulièrement un point de pourcentage entier de plus que nécessaire sur un capital à sept chiffres. Si vous devez dépenser votre énergie de négociation quelque part dans l'empilement des coûts, dépensez-la là et sur l'étendue de la mission juridique, et acceptez les lignes légales comme le prix d'un système qui vous protège réellement.

12 · Et puis le coût de la détention

Les coûts d'acquisition s'arrêtent au registre. Les coûts de portage commencent là et ne s'arrêtent jamais, et un acquéreur qui a parfaitement modélisé l'achat et pas du tout la détention n'a fait que la moitié des calculs.

Les deux lignes permanentes sont l'IPTU — environ 0,6 à 1,2 pour cent de la valeur cadastrale de la ville par an — et les charges de copropriété, qui, dans les immeubles de Rio offrant des services complets, s'établissent entre environ R$ 4 et R$ 12 par mètre carré et par mois et sont dues que l'appartement soit plein, vide, habité ou loué. Sur un appartement de taille moyenne en Zone Sud, les seules charges de copropriété peuvent dépasser la taxe foncière annuelle, et c'est le chiffre que nous voyons le plus souvent les acquéreurs étrangers découvrir après la clôture plutôt que modéliser avant. Lisez les procès-verbaux d'assembleia des deux dernières années avant de signer — à chaque fois, sans exception — car c'est là que se décident les appels de fonds extraordinaires non budgétés pour un nouvel ascenseur ou une réfection de façade, et un appartement en pleine procédure de ce type supporte un coût que l'annonce ne vous montrera jamais.

Si l'appartement doit générer des revenus — et notre guide complémentaire sur le rendement locatif détaille exactement ce qu'il rapporte et ce qui le grignote — alors l'ameublement, la gestion et les coûts de rotation font eux aussi partie des calculs de détention, déduits du brut avant que quoi que ce soit ne vous parvienne. La manière honnête de concevoir un achat à Rio est donc en trois chiffres, et non un seul : le prix, les six à huit pour cent pour l'acquérir proprement, et le portage annuel pour le détenir. L'acquéreur qui a les trois consignés avant la première offre est celui qui ne trouve jamais d'écart au moment de la signature.

C'est tout l'objet de ce document. Nous préférons de loin qu'un client potentiel arrive au premier entretien en détenant déjà ces trois chiffres et nous pose des questions difficiles à leur sujet, plutôt qu'il n'arrive en ne détenant que le prix affiché et ne découvre le reste à la dixième semaine. Si vous souhaitez que les vôtres soient modélisés au regard d'un bien réel et d'un taux réel, c'est précisément la conversation sans argumentaire commercial que nous proposons à chaque acquéreur — et nous vous donnerons le chiffre inconfortable aussi volontiers que le confortable.