Pendant une décennie, un appartement de €500,000 achetait un titre de séjour européen. En octobre 2023, le Portugal a supprimé entièrement la voie immobilière. Voici la comparaison honnête — ce que le Portugal offre encore, ce que le Brésil offre à la place, et quel gain vous achetez vraiment.
L’Autorização de Residência para Investimento du Portugal — le Golden Visa — a reposé pendant une décennie sur une option dominante : acheter de l’immobilier (la plus grande partie de cette période à partir de €500,000, ou €350,000 pour la rénovation), le conserver, et recevoir un titre de séjour européen renouvelable qui n’exigeait de passer que sept jours par an dans le pays. Elle a généré des dizaines de milliers de demandes et remodelé les prix à Lisbonne et en Algarve.
En octobre 2023, dans le cadre de la loi Mais Habitação (« Plus de logements »), le Portugal a supprimé l’immobilier — et les fonds d’investissement immobilier — comme voies éligibles, purement et simplement. Le Golden Visa existe toujours, mais les portes restantes sont les fonds de marchés de capitaux (typiquement €500,000), la recherche scientifique, le don culturel et la création d’emplois. Aucune n’est un logement dont vous pouvez remettre les clés. La seule chose pour laquelle le programme était célèbre — l’immobilier à l’entrée, la résidence à la sortie — n’existe plus.
Les deux programmes résolvent des problèmes différents. Le Golden Visa qui subsiste au Portugal est, en clair, un moyen d’acheter un passeport de l’UE en cinq ans sans presque avoir besoin d’y vivre — vous placez du capital dans un fonds. Le visa investisseur du Brésil est un moyen de posséder un logement que vous utilisez vraiment et d’engager une famille sur une voie vers la résidence permanente pour une fraction de la somme. Lisez le tableau en gardant cette différence à l’esprit.
| Portugal — Golden Visa (aujourd’hui) | Brésil — Visa investisseur (VIPER) | |
|---|---|---|
| Voie immobilière ? | Non — supprimée en oct. 2023 | Oui — acheter & enregistrer le logement |
| Investissement minimum | Fonds de €500,000 (typique) | R$1M (~€180k) S/SE · R$700k N/NE |
| Ce que vous détenez réellement | Une part de fonds | Un appartement ou une villa avec titre de propriété |
| Résidence accordée | Titre renouvelable | Temporaire → permanente |
| Jours de présence obligatoires | ~7 jours / an | ~1 entrée / an pour la conserver — mais une résidence réelle pour naturaliser |
| Années jusqu’à la citoyenneté | 5 (en révision — pourrait augmenter) | 4 (1 avec un conjoint/enfant brésilien) |
| Test de langue pour la citoyenneté | Portugais A2 | Portugais de base |
| Ce que débloque le passeport | Citoyenneté de l’UE — vivre/travailler partout dans l’UE | 170+ pays sans visa, y compris court séjour Schengen |
| Double nationalité | Autorisés | Autorisés |
| Style de vie en résumé | Ville européenne + côte atlantique | Ville balnéaire, tropicale, coût de la vie plus bas |
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Les chiffres sont indicatifs et évoluent avec la loi et le taux de change (R$1M ≈ €180,000 à la mi-2026). Le programme portugais en particulier fait l’objet d’une révision politique active — considérez ses chiffres comme une tendance et confirmez les règles en vigueur avec un conseil portugais. La voie investisseur du Brésil est traitée en profondeur, avec le calendrier et la liste des documents, dans notre guide Visa & résidence.
Je ne prétendrai pas qu’ils sont identiques. Si votre unique but est le droit de vivre et de travailler partout dans l’Union européenne — Allemagne, France, Pays-Bas, Irlande — alors un passeport de l’UE est le gain recherché, et le Brésil ne vous le donne pas. Un passeport brésilien vous donne l’entrée sans visa dans l’espace Schengen (90 jours sur 180), pas le droit de vous y installer. Pour un acheteur dont tout le projet est une base européenne avec le droit d’y travailler, le Portugal, la Grèce ou l’Espagne restent la conversation, et je vous le dirai.
Mais regardez ce que le Portugal demande désormais en retour : un demi-million d’euros immobilisé dans un fonds où vous ne pouvez pas vivre, une attente de cinq ans que le gouvernement cherche ouvertement à allonger, et un passeport dont la valeur tient à l’accès à l’UE que vous utiliserez ou non. Pour une grande partie des gens qui nous ont appelés, ce marché a cessé d’avoir un sens le jour où la voie immobilière a fermé. Ce qu’ils voulaient vraiment, c’était l’appartement — le balcon, la plage, l’endroit où les petits-enfants viennent — avec la résidence comme ce qui le rend durable. Le Brésil vend exactement cela, et au prix de l’ancienne rénovation portugaise vous obtenez un logement avec titre de propriété plutôt qu’un reçu de fonds.
Le célèbre régime Non-Habitual Resident du Portugal — une décennie de traitement forfaitaire ou exonéré pour les nouveaux arrivants — a fermé aux nouveaux entrants et a été remplacé par un successeur bien plus restreint visant des rôles précis, hautement qualifiés et scientifiques. La raison phare pour laquelle de nombreux retraités fortunés choisissaient Lisbonne a largement disparu.
Le Brésil n’a pas d’équivalent alléchant, et une règle à anticiper : passez plus de 183 jours au Brésil sur toute période glissante de 12 mois et vous devenez résident fiscal sur le revenu mondial. Pour certains, cela ne pose pas de problème ; pour d’autres, cela plaide pour compter les jours avec soin dans les premières années. Le Brésil a des conventions contre la double imposition avec plus de 35 pays — dont le Portugal, l’Espagne, la France et l’Italie — soit précisément le mécanisme qui empêche que le même euro soit imposé deux fois. Nous expliquons le décompte des jours en détail dans la section fiscale du guide des visas.
Lisbonne est une capitale européenne compacte, sûre et faite pour la marche, avec une lumière atlantique fraîche, à deux heures de vol du reste de l’Europe et, désormais, avec déjà beaucoup d’autres acheteurs étrangers sur place. Rio est une ville tropicale de six millions d’habitants adossée aux montagnes et à la plage — plus chaude, plus bruyante, moins chère, plus sensorielle, et qui demande un peu plus de connaissance locale pour bien y vivre. L’une est une base européenne d’où l’on s’envole ; l’autre est un lieu dans lequel on se fond.
Sur le coût, l’écart est réel. Dans les quartiers où nos clients achètent — Ipanema, Leblon, Lagoa, Botafogo — un bon appartement coûte une fraction du prix au mètre carré du centre de Lisbonne, et la vie quotidienne (aide domestique, restaurants, couverture santé, une voiture) revient nettement moins cher. C’est l’autre moitié du calcul derrière le fait de déplacer une recherche de l’autre côté de l’Atlantique. Où acheter précisément est un sujet en soi ; commencez par nos guides de quartiers et le Rio vs Lisbonne vs Miami comparatif.
le droit de vivre et de travailler partout dans l’UE est tout l’enjeu ; vous êtes à l’aise pour placer ~€500k dans un fonds plutôt que dans un logement ; et vous accordez plus de valeur à un fuseau horaire européen et à un vol court vers le reste du continent qu’au coût ou au climat. C’est un choix réel et rationnel — et si c’est le vôtre, nous ne sommes pas le courtier qu’il vous faut. Nous vous le dirons et vous souhaiterons bonne route.
vous voulez que l’argent achète un logement que vous utiliserez vraiment ; un prix d’entrée plus bas (à partir de ~€180k) compte ; la vie de ville balnéaire et le coût de la vie plus bas vous attirent ; vous aimez que le même achat amorce une voie vers la résidence permanente et, en quatre ans, un passeport qui donne déjà accès sans visa à plus de 170 pays ; et vous appréciez le pont de la langue portugaise qui garde une option européenne ouverte plus tard. C’est l’acheteur pour qui nous montons ces achats chaque mois.
Dites à Charlie où vous détenez un passeport et ce que vous prévoyez d’investir. Il les lit tous lui-même et répond le jour même avec une réponse franche sur la question de savoir si la voie brésilienne convient à votre situation — et, quand c’est utile, une mise en relation avec l’un des deux avocats en immigration de Rio avec qui nous travaillons.
Non — et quiconque vous dit le contraire cherche à vous vendre quelque chose. Un passeport brésilien vous donne des déplacements sans visa dans l’espace Schengen (90 jours sur 180) et dans plus de 170 pays au total, mais pas le droit de vous installer et de travailler dans l’UE. Si votre but est la résidence dans l’UE, c’est un programme européen qu’il vous faut (la voie de fonds qui subsiste au Portugal, l’Espagne, la Grèce). Le Brésil est la réponse quand vous voulez un logement, un prix d’entrée plus bas et une base tropicale — pas le droit de travailler dans l’UE.
La politique du logement. Dans le cadre de la loi Mais Habitação de 2023, le gouvernement a reproché au programme de faire grimper les prix à Lisbonne, Porto et en Algarve, et a supprimé l’immobilier (et les fonds immobiliers) parmi les investissements éligibles. Le Golden Visa existe toujours via les fonds de capitaux, la recherche, le don culturel et la création d’emplois — mais la voie de l’achat d’appartement qui l’a rendu célèbre est fermée.
En gros, oui. Le seuil brésilien est de R$1,000,000 dans le Sud/Sud-Est (qui inclut Rio) — environ €180,000 aux taux de la mi-2026 — ou de R$700,000 dans le Nord/Nord-Est. La voie de fonds qui subsiste au Portugal est typiquement de €500,000. La différence n’est pas seulement le chiffre : au Brésil, cet argent achète un logement avec titre de propriété où vous pouvez vivre ou que vous pouvez louer, pas une part de fonds.
Quatre ans de résidence légale continue (un an si vous avez un conjoint ou un enfant brésilien), un test de portugais de base et un casier vierge. Le Brésil reconnaît pleinement la double nationalité : vous gardez donc votre passeport actuel. Le hic par rapport à l’ancien modèle portugais : la naturalisation attend de vous que vous viviez réellement au Brésil pendant ces années, alors que le Golden Visa portugais demandait environ sept jours par an. Gain différent, engagement différent.
Souvent, oui — c’est le pont linguistique. Le Brésil est un pays de la CPLP (communauté lusophone), et le portugais que vous apprenez ici est celui que le Portugal demanderait. Plusieurs de nos clients envisagent le Brésil comme le choix mode-de-vie-et-coût aujourd’hui, avec les démarches et la langue déjà orientées vers une éventuelle voie portugaise plus tard. Faites vérifier cette séquence par un conseil des deux côtés avant de vous y fier.
Oui. Nous sommes un cabinet de courtage à Rio, donc nous avons un parti pris pour Rio — mais envoyer au Brésil quelqu’un dont le vrai besoin est la résidence dans l’UE fait perdre du temps à tout le monde. Envoyez l’évaluation ci-dessus ; si votre but pointe vers un programme européen, nous le dirons clairement.
Toute la mécanique de la voie brésilienne — chaque parcours, le seuil de R$1M, le calendrier, les huit documents et les sept erreurs qui font refuser un dossier — se trouve dans notre guide des visas. Quand vous êtes prêt, un seul message parvient directement à Charlie.