Les acheteurs allemands viennent à Rio pour la diversification, pas pour un visa qu’ils détiennent déjà. Mais l’Allemagne est le seul marché européen à présenter une véritable subtilité à anticiper : sa convention fiscale avec le Brésil a expiré en 2006 et n’a jamais été remplacée. Voici précisément comment un acheteur allemand gère cela — et tout le reste.
Oubliez les golden visas — en tant que citoyen allemand, vous avez déjà le droit de vivre et de travailler dans toute l’UE, si bien qu’un titre de séjour brésilien n’ajoute rien sur ce plan. Les acheteurs allemands qui nous contactent veulent autre chose : un actif réel détenu hors la zone euro et à l’écart de la politique immobilière allemande ; un foyer sous les tropiques où R$1,000,000 — environ 180 000 € — achète un appartement en pleine propriété dans la Zone Sud plutôt qu’un studio loin de toute plage en Europe ; et, pour les entrepreneurs d’entre eux, une couverture non corrélée au DAX ni aux fonds immobiliers allemands. Certains veulent la voie de quatre ans vers un second passeport, délibérément situé hors du bloc UE/OTAN. Aucun d’eux n’achète « l’Europe » — ils l’ont déjà.
Ce qui fait de Rio un choix pertinent pour cet acheteur, c’est qu’elle est sérieuse et liquide plutôt que pionnière. C’est une ville de six millions d’habitants dotée d’un registre foncier qui fonctionne, de titres de propriété réels, d’un marché ouvert aux étrangers et d’une classe professionnelle qui conclut les transactions en anglais. Vous achetez un actif que vous pouvez louer, habiter ou revendre — pas un billet de loterie. La seule chose qui exige vraiment un traitement propre à l’Allemagne, c’est la fiscalité, et c’est la section suivante, car c’est la question qu’un bon Steuerberater posera en premier.
C’est le fait qui distingue l’Allemagne de tous les autres grands marchés européens, et celui qu’aucun guide honnête ne devrait passer sous silence. L’Allemagne et le Brésil ont bel et bien eu une convention contre la double imposition — signée en 1975 — mais l’Allemagne l’a dénoncée et elle a expiré le 1er janvier 2006. Près de deux décennies plus tard, aucune n’est encore en vigueur pour la remplacer. Un acheteur allemand ne peut donc pas compter sur l’allègement conventionnel comme le peut un acheteur français ou italien. Cela paraît alarmant ; en pratique, c’est gérable, mais seulement si vous le savez dès le départ.
Ce qui comble le vide, c’est le droit interne allemand lui-même. En vertu du §34c de l’Einkommensteuergesetz, un résident fiscal allemand peut généralement imputer l’impôt brésilien payé sur l’impôt allemand dû sur le même revenu — le mécanisme unilatéral de crédit d’impôt étranger qui existe précisément pour les situations sans convention. Dans bien des cas, il aboutit à un résultat proche de celui d’une convention ; dans certains, non, et les détails (quels revenus sont éligibles, crédit ou déduction, calendrier) sont réellement techniques. Ce n’est pas un domaine à traiter soi-même. C’est toutefois un problème résolu que les conseillers allemands gèrent couramment pour les revenus brésiliens et d’autres revenus hors convention.
Les mécanismes sont les mêmes pour tout acheteur étranger et ils récompensent la rigueur allemande. L’argent n’arrive jamais en espèces ni par un transfert anonyme. Chaque euro qui achète l’appartement entre au Brésil via un contrat de change enregistré (un contrato de câmbio) dans une banque brésilienne agréée et est déclaré auprès de la Banque centrale sur le registre RDE-IED à votre nom. C’est ce seul enregistrement qui vous permet, plus tard, de faire sortir le produit au taux officiel — rapatrier une vente, envoyer des revenus locatifs en Allemagne — et c’est la trace documentée dont dépendent à la fois un dossier de visa investisseur et votre déclaration fiscale allemande.
L’ordre à suivre : obtenir un CPF (l’identifiant fiscal brésilien, disponible au consulat de Francfort, Munich ou Berlin avant de partir), ouvrir un compte brésilien, puis virer les euros de votre banque allemande vers le contrat de change afin qu’ils arrivent en reais, avec l’enregistrement du câmbio et de la BACEN effectué. Nous coordonnons cela avec la banque et l’avocat de l’acheteur pour que ce soit juste du premier coup. En l’absence de convention, cette trace documentaire en règle compte encore plus pour les Allemands — c’est ce que votre Steuerberater utilise pour réclamer le crédit du §34c.
Deux règles comptent avant tout. Si vous n’achetez qu’une résidence secondaire tout en restant résident allemand, l’essentiel est le crédit du §34c évoqué plus haut — vous continuez à déclarer en Allemagne et à imputer l’impôt brésilien. Mais si une partie de votre projet consiste à partir l’Allemagne, mettez la Wegzugsteuer — l’exit tax allemande — sur la table sans attendre. Elle peut déclencher une cession réputée et l’imposition des plus-values latentes sur des participations substantielles dans des sociétés lorsque vous abandonnez votre résidence fiscale allemande. Elle vise les chefs d’entreprise plus que les acheteurs d’appartement, mais si vous détenez des participations importantes, elle peut éclipser tous les autres chiffres du plan et doit être modélisée avant votre départ, pas après.
Le versant brésilien est plus simple : franchissez 183 jours au Brésil sur toute période glissante de 12 mois et vous devenez résident fiscal brésilien sur vos revenus mondiaux. Un propriétaire de passage ne le déclenche jamais ; une véritable installation, si — et c’est le moment où la convention manquante, le crédit du §34c et la Wegzugsteuer doivent tous être lus ensemble. Nous détaillons les mécanismes brésiliens dans le article sur la fiscalité des propriétaires étrangers et le guide des visas.
Lufthansa relie Francfort à Rio en vol direct, environ onze heures et demie, plusieurs fois par semaine — un départ le soir et une arrivée le matin au-dessus de la baie. Le décalage horaire n’est que de quatre à cinq heures, Rio étant en retard sur l’Allemagne, de sorte que les journées de travail se recouvrent : une fin de matinée allemande est un petit-déjeuner à Rio, et vous pouvez mener un appel avec Francfort depuis une terrasse d’Ipanema sans réveil à 3 h du matin. Pour un propriétaire actif ou une entreprise encore liée à l’Allemagne, ce recouvrement fait la différence entre un point d’attache et un fardeau.
À Rio, les acheteurs allemands s’installent sans peine à Ipanema, Leblon, Lagoa et Botafogo — praticables à pied, cosmopolites, habituées aux résidents internationaux. L’allemand est rare ; l’anglais et le portugais suffisent au quotidien, et notre équipe mène l’achat en anglais de bout en bout. Le coût de la vie se situe bien en dessous de n’importe quelle ville allemande : personnel, restaurants, santé et voiture coûtent nettement moins. Commencez par le guides de quartiers, et si vous comparez les villes balnéaires entre elles, la comparaison Rio vs Lisbonne vs Miami est la plus honnête.
vous voulez un actif tangible hors de la zone euro ; un foyer chaleureux où 180 000 €–500 000 € achètent bien plus de plage que partout en Europe ; une couverture de change et de juridiction éloignée de l’immobilier allemand et du DAX ; et vous êtes à l’aise pour gérer le volet fiscal via le crédit du §34c plutôt qu’une convention. Si vous vous installez et avez modélisé la Wegzugsteuer, tant mieux. C’est l’acheteur allemand pour qui nous structurons les achats.
vous voulez précisément un pied-à-terre européen — vous avez déjà le droit d’acheter dans toute l’UE et n’avez pas besoin du Brésil pour cela. Ou si la convention manquante vous inquiète réellement et qu’aucune modélisation du §34c ne vous rassurera ; certains acheteurs préfèrent simplement un pays à convention, et la France, l’Italie ou l’Espagne leur conviendront mieux. Nous préférons perdre l’affaire que vous vendre une position fiscale qui vous met mal à l’aise.
Dites à Charlie que vous achetez depuis l’Allemagne et, en gros, ce que vous comptez investir. Il lit lui-même chaque demande et répond le jour même par une réponse claire sur l’achat, la façon dont les euros entrent, la position fiscale sans convention, et — si vous le souhaitez — la voie vers la résidence adaptée à votre situation.
Non. La convention de 1975 a expiré le 1er janvier 2006 lorsque l’Allemagne l’a dénoncée, et près de vingt ans plus tard aucune n’est encore en vigueur pour la remplacer. C’est le fait déterminant qui distingue l’Allemagne de la France, de l’Italie ou du Portugal. Cela ne vous empêche pas d’acheter — l’allègement sur les revenus brésiliens passe généralement par le mécanisme allemand de crédit d’impôt étranger du §34c — mais cela doit être planifié avec un Steuerberater qui traite les dossiers hors convention. Ignorez tout tableau mentionnant encore une convention Allemagne–Brésil ; il est périmé.
En résumé : en tant que résident fiscal allemand, vous déclarez toujours vos revenus mondiaux en Allemagne, et en vertu du §34c de l’Einkommensteuergesetz vous pouvez généralement imputer l’impôt brésilien que vous avez payé sur l’impôt allemand portant sur le même revenu. C’est le mécanisme d’allègement unilatéral conçu exactement pour cette situation. Dans bien des cas, le résultat est proche de ce qu’une convention donnerait ; dans certains, non, et les détails sont techniques — c’est pourquoi c’est une question pour un Steuerberater , pas une réponse de site web.
Oui. Le Brésil n’impose quasiment aucune restriction aux acheteurs étrangers de biens résidentiels urbains — vous possédez l’appartement en pleine propriété, à votre nom. Il vous faudra un CPF (le numéro fiscal brésilien, disponible auprès des consulats allemands) et des fonds introduits via un contrat de change enregistré. Les terrains ruraux et en zone frontalière sont soumis à restriction, mais cela n’a aucune incidence sur un appartement de la Zone Sud.
La Wegzugsteuer peut déclencher une cession réputée et l’imposition des plus-values latentes sur des participations substantielles dans des sociétés lorsque vous abandonnez votre résidence fiscale allemande. Elle vise les chefs d’entreprise plutôt que les acheteurs d’appartement, mais si vous détenez des participations importantes, elle peut être le plus gros chiffre de tout le plan. Modélisez-la avec votre Steuerberater avant de partir — pas après être déjà parti.
Via un contrato de câmbio dans une banque brésilienne, déclaré auprès de la Banque centrale à votre nom. Cet enregistrement vous permet de rapatrier le produit et les revenus locatifs au taux officiel, et — en l’absence de convention — c’est exactement la documentation dont votre conseiller allemand a besoin pour appuyer le crédit du §34c. Ne laissez jamais l’argent arriver par un transfert non documenté. Nous coordonnons le virement entrant.
Non — vous avez déjà tous les droits de l’UE en tant que citoyen allemand. Les acheteurs allemands visent la résidence brésilienne pour s’installer, pour diversifier une nationalité hors du bloc UE/OTAN, ou pour la planification successorale et fiscale que la résidence permet. Si rien de cela ne s’applique, achetez l’appartement et laissez tomber le visa ; les deux ne sont pas liés et nous vous le dirons franchement.