A calculadora de investimento no Rio.

A matemática.

A calculadora executa um fluxo de caixa descontado completo em um período de dez anos e apresenta quatro números que a maioria dos compradores realmente considera: a taxa interna de retorno em BRL, a mesma TIR reexpressada em USD após a curva cambial, o múltiplo de equity (quantas vezes o seu capital retorna ao longo do período) e o retorno caixa sobre caixa do primeiro ano. A taxa de capitalização e o rendimento bruto são exibidos como verificações de sanidade — são as métricas que corretores brasileiros costumam citar, mas nenhuma captura valorização, financiamento ou saída, por isso a TIR é a resposta honesta.

DCF

O fluxo de caixa de cada ano é detalhado: aluguel bruto, desconto por vacância ou ocupação, despesas operacionais, juros e amortização do financiamento, imposto de renda. O décimo ano também inclui a venda: o valor do imóvel corrigido pela taxa de valorização, menos os custos de venda, menos o imposto sobre ganho de capital apurado na operação.

IRR

A taxa de desconto que zera o VPL ao longo da série de fluxo de caixa. Calculada via Newton-Raphson com fallback de bisseção; converge em menos de 100 iterações com qualquer entrada realista.

Ajustada ao câmbio

Para a TIR em USD, cada fluxo de caixa em BRL é convertido à taxa BRL/USD projetada para aquele ano. Uma variação cambial positiva significa que o BRL se valoriza frente ao USD — o seu retorno em dólares aumenta. O padrão de 0% mantém a taxa estável para uma leitura limpa.

Múltiplo de equity

Total de caixa retornado (fluxo de caixa anual mais o produto líquido da venda) dividido pelo capital investido na aquisição (entrada + custos de fechamento + mobília). 1,0× significa que você recuperou o seu dinheiro. 2,0× significa que dobrou.

STR vs LTR

A curta temporada usa ADR × ocupação × 365, menos a taxa de gestão, menos os custos por estadia absorvidos na taxa. A locação de longo prazo usa o aluguel mensal × 12, menos vacância, menos gestão. Ambas compartilham os mesmos custos operacionais (IPTU, condomínio, seguro, reserva de manutenção).

Impostos

O imposto sobre renda de aluguel é, por padrão, de 15% (a alíquota fixa de retenção para proprietários não residentes; residentes pagam pelas faixas progressivas do carnê-leão, até 27,5%). O imposto sobre ganho de capital é, por padrão, de 15% sobre o ganho apurado na venda. Ambos podem ser ajustados pelo usuário. Estruturas de PJ e o limite de isenção de IR não são contemplados no modelo — consulte um contador brasileiro.

Dois aspectos que o modelo deliberadamente omite, pois distorcem as comparações mais do que ajudam: os benefícios fiscais de depreciação (o Brasil não trata imóveis residenciais da mesma forma que o IRS nos EUA, tornando o benefício pequeno e complexo) e os cenários de refinanciamento (a maioria dos compradores estrangeiros no Rio paga à vista; o financiamento é modelado como um único empréstimo a taxa fixa mantido até a saída). Se algum desses aspectos for relevante para a sua estrutura, a calculadora é o ponto de partida da conversa, não o fim.

Este é um modelo, não um conselho. Os padrões são números reais com os quais trabalhamos, mas cada imóvel no Rio é um negócio único — as regras de curta temporada do condomínio, o histórico de ocupação do edifício, a faixa de IPTU, o que as vendas comparáveis efetivamente alcançaram. Temos prazer em aplicar isso a um apartamento específico com parâmetros adequados. Iniciar uma conversa.