O que um Apartamento no Rio Realmente Rende

Há uma pergunta que quase todo comprador estrangeiro nos faz nos primeiros dez minutos da primeira ligação, e quase nenhum deles a formula de forma clara. Ela vem como que tipo de retorno posso esperar, ou ele se paga, ou — dos mais diretos — esse imóvel vai se financiar sozinho. A resposta honesta é que um apartamento no Rio pode ser um ativo de renda muito bom, medíocre ou um sumidouro tranquilo de dinheiro, e a diferença entre esses três resultados tem quase nada a ver com sorte e quase tudo a ver com decisões que você toma antes de se apaixonar por uma vista. Este guia é a conversa que gostaríamos de ter com todo comprador antes que isso acontecesse.

Gerenciamos uma carteira de aluguéis no Rio de Janeiro em nome de proprietários que vivem em nove países diferentes. Alguns deles compraram de forma brilhante e ganham o que lhes foi prometido. Outros compraram um apartamento lindo no edifício errado e gastam seu rendimento em uma taxa de condomínio que nunca modelaram. Vamos mostrar os números reais — bruto e líquido, por bairro, com os custos escritos em vez de ignorados — e vamos ser específicos sobre para onde vai o dinheiro entre um hóspede clicar em "reservar" e uma transferência chegar à sua conta em casa. Nada disso é previsão. É o que os últimos vários anos administrando apartamentos de terceiros realmente pareceram.

Uma nota antes dos números. Rendimento no Rio não é um único número que você coloca em um slide. É uma faixa que varia com o edifício, o andar, a vista, a gestão, a temporada e a moeda em que você o mede. Quem lhe der um percentual único e confiante para "o Rio" está te vendendo algo. O que podemos oferecer é o formato da coisa, as alavancas que você controla e o meio honesto da faixa para cada tipo de imóvel. Leia dessa forma.

01 · A pergunta por trás da pergunta

Quando um comprador pergunta sobre retorno, geralmente está fazendo uma de três perguntas diferentes sem perceber que são diferentes. A primeira é o aluguel vai cobrir os custos de manutenção para que eu não precise alimentá-lo todo mês. A segunda é qual rendimento de caixa ele gera sobre o capital que investi. A terceira é qual é o retorno total quando incluo a valorização do apartamento. Essas não são a mesma conversa, e confundi-las é a razão mais comum pela qual um comprador termina decepcionado com um apartamento que está, objetivamente, tendo um bom desempenho.

A maioria dos nossos proprietários estrangeiros se preocupa principalmente com a primeira e a segunda perguntas e trata a terceira — valorização de capital — como um upside que pensarão no dia em que venderem, não um número que utilizam. Achamos que essa é a abordagem certa. O estoque prime do Rio valorizou significativamente em moeda local no longo prazo, mas a valorização é irregular, não é sua até que você venda, e medi-la em sua moeda local arrasta a taxa de câmbio para cada frase. O rendimento de caixa, por outro lado, chega todo mês, você pode vê-lo e pode melhorá-lo com decisões. Este guia trata principalmente de rendimento de caixa. Voltaremos à questão cambial, pois para um proprietário estrangeiro ela é inevitável, mas não fingiremos que um ganho não realizado no papel é renda.

02 · Dois produtos, um apartamento

O mesmo apartamento no Rio pode ser operado como dois produtos de renda completamente diferentes, e a escolha entre eles é a maior alavanca individual que você possui. O primeiro produto é a locação de longa estadia — um contrato de doze ou trinta meses com um inquilino que mora lá, paga um aluguel mensal fixo e é regido pela lei de locação brasileira. O segundo é a locação de curta duração — reservas por noite ou por semana para viajantes, operada como um pequeno hotel privado, com precificação dinâmica, realocada por uma equipe de limpeza entre os hóspedes. Existe também um modelo híbrido, ao qual chegaremos em breve, e que é o que operamos para a maioria dos nossos proprietários estrangeiros.

O produto de longa estadia

Uma locação de longa estadia é a opção de baixo esforço e headline baixo. Em bons edifícios da Zona Sul, um contrato anual sem mobília normalmente gera em torno de quatro a cinco e meio por cento do valor do apartamento por ano antes dos custos. O atrativo não é o número; é a tranquilidade. Um inquilino, um contrato, um pagamento previsível, quase nenhum trabalho operacional, baixa vacância se o apartamento tiver preço sensato. O custo dessa tranquilidade é que você está aceitando o menor bruto que o apartamento pode produzir, e a lei de locação brasileira é genuinamente protetora do inquilino — remover um locatário inadimplente é um processo legal medido em meses, não em semanas. Para um proprietário que quer uma reserva de valor tranquila e sem intervenção que cubra amplamente seus próprios custos, a longa estadia é a resposta honesta, e diremos isso aos compradores quando for verdade para eles.

O produto de curta duração

Opere o mesmo apartamento como uma residência de curta duração mobiliada e o bruto muda de forma completamente. Um dois quartos bem localizado, bem mobiliado e bem gerenciado em Ipanema ou à beira-mar de Copacabana pode gerar grosso modo de nove a treze por cento do valor em um ano forte — o dobro ou mais do número da longa estadia. Esse headline é real, e é também onde a maior parte da decepção neste mercado é fabricada, porque o headline é bruto, os custos operacionais de uma curta duração são várias vezes os de uma longa estadia, e a ocupação é um número que você conquista, não que você assume. Um apartamento de curta duração é um pequeno negócio de hospitalidade com um quarto. Tratado como um negócio, ele performa como o headline. Tratado como um investimento passivo, ele performa como uma decepção.

O modelo híbrido que operamos de fato

A maioria dos nossos proprietários estrangeiros não escolhe um ou outro. Eles operam um modelo híbrido: curta duração durante as janelas de alta demanda do Rio e sempre que o proprietário não está usando o apartamento, e uma média estadia flexível — trinta a noventa noites para profissionais em relocação, equipes de produção, visitantes médicos — para preencher os meses mais suaves. O híbrido dá mais trabalho para operar, o que é precisamente por que os proprietários o entregam a um gestor, e ele consistentemente produz o melhor rendimento líquido ajustado ao risco que vemos: a maior parte do potencial de alta da curta duração, um colchão significativo da estabilidade da longa estadia, e o proprietário ainda tem seu próprio apartamento para as semanas em que o quer. Quando um comprador nos pergunta "curta ou longa duração", a resposta verdadeira costuma ser "nenhuma, exatamente".

Um apartamento de longa estadia é um ativo que você possui. Um apartamento de curta duração é um negócio que você opera. Os proprietários mais satisfeitos com seu rendimento no Rio entenderam qual dos dois estavam comprando antes de assinar.

03 · O mapa de rendimento bruto

Abaixo está o meio honesto da faixa de rendimento bruto de curta duração, por bairro, para um apartamento bem mobiliado e bem gerenciado em um bom edifício. Esses não são os melhores anos que qualquer apartamento já teve, nem o número de brochura. São a faixa com a qual nos sentimos confortáveis em colocar nosso nome ao longo de um ano normal, antes de quaisquer custos operacionais. Leia o intervalo, não o ponto — um ótimo edifício em um ótimo endereço pode permanecer no topo de sua faixa por anos, e um apartamento medíocre a uma rua de distância pode permanecer no fundo com a mesma persistência.

O padrão nesse gráfico é a coisa mais útil deste guia, então vamos dizê-lo claramente. Os maiores rendimentos brutos de curta duração no Rio não estão nos endereços mais caros. Copacabana — densa, popular, turística, nunca vazia — supera Leblon em rendimento, que é mais tranquilo, mais residencial, mais caro por metro quadrado e, exatamente por essas razões, um mercado de aluguel por noite mais fraco. Leblon é onde você compra se quer que o apartamento seja agradável para morar e se valorize; Copacabana à beira-mar é onde você compra se quer que ele gere renda. São produtos diferentes comprados por razões diferentes, e o comprador que quer os dois em um só apartamento geralmente termina com um imóvel em Ipanema, que é o compromisso razoável que o maior número dos nossos proprietários de fato faz.

04 · Do bruto ao líquido — para onde vai o headline

Esta é a seção que as brochuras pulam e a seção que decide se você estará satisfeito. O rendimento bruto é a renda que o apartamento gera. O rendimento líquido é o que chega à sua conta depois que o apartamento pagou pelo privilégio de gerá-la. Aqui está cada linha, na ordem em que o dinheiro sai, para um apartamento típico de curta duração com gestão profissional.

A taxa condominial

Os edifícios completos do Rio — portaria 24 horas, piscina, academia, garagem, jardins — cobram entre aproximadamente R$ 4 e R$ 12 por metro quadrado por mês. Em um apartamento de 110 metros quadrados em Ipanema, isso equivale a entre cerca de R$ 5.300 e R$ 16.000 por ano, todos os anos, ocupado ou não. Este é o número mais submodelado nas contas de compradores estrangeiros e a razão pela qual dizemos a todo cliente para ler as atas de assembleia dos últimos dois anos antes de assinar — é lá que vivem as avaliações "extraordinárias" não previstas para um novo elevador ou reforma de fachada.

O imposto predial anual (IPTU)

O IPTU do Rio gira em torno de 0,6 a 1,2 por cento do valor avaliado pela prefeitura, que geralmente fica abaixo do preço de mercado. Orce-o como uma linha recorrente real, não como uma nota de rodapé.

Gestão

Um mandato completo de gestão de curta duração no Rio custa em torno de quinze a vinte e cinco por cento da renda de aluguel recebida, dependendo se o gestor também está fazendo o marketing, a precificação, a comunicação com hóspedes, as limpezas de virada e a coordenação de manutenção, ou apenas alguns desses. É a maior dedução individual e também a mais diretamente correlacionada com o bruto efetivamente alcançado. Uma gestão barata que entrega sessenta por cento de ocupação é muito mais cara do que uma boa gestão que entrega oitenta.

Comissão de plataforma e custos de processamento

As plataformas de reserva cobram sua fatia, o processamento de cartões cobra a sua, e a conversão cambial no caminho até você leva um spread. Juntos, esses são um pequeno porcentual permanente sobre o total que os proprietários rotineiramente esquecem que existe até reconciliar o primeiro ano.

Virada, roupa de cama, consumíveis, manutenção

Cada saída de hóspede gera uma limpeza paga, um ciclo de roupa de cama, consumíveis repostos e uma pequena reconfiguração. Um apartamento de curta duração também simplesmente se desgasta mais rápido do que uma residência — está sendo usado por um estranho a cada poucos dias — por isso um proprietário sensato reserva de um a três por cento do valor por ano para reforma e reparo e fica satisfeito por isso quando o sofá precisa de reposição no quarto ano.

Vacância

Esta é a linha que não é uma conta, razão pela qual é a mais perigosa. Nenhuma curta duração no Rio opera com cem por cento de ocupação. Um apartamento gerenciado forte em boa localização opera na faixa de setenta a meados dos oitenta por cento de ocupação ao longo do ano completo. As noites vazias não são um custo que você paga; são uma renda que você nunca ganha, e são a diferença entre o topo e o fundo de cada faixa no gráfico acima.

O imposto sobre rendimentos de locação

Para um proprietário não residente, a renda de aluguel brasileira é tributada sob o regime de retenção na fonte para não residentes — uma alíquota fixa de 15%, recolhida mensalmente via DARF, com vencimento no último dia útil do mês seguinte. Os acordos de bitributação de alguns países permitem um crédito desse valor contra o imposto devido no país de origem; os Estados Unidos, notavelmente, não têm esse acordo com o Brasil, enquanto Portugal e Itália têm — e o Reino Unido assinou um acordo em 2022 que ainda está em processo de ratificação. O seu consultor tributário no país de origem cuida da compensação; o que importa aqui é que esses quinze por cento saem antes de você medir o seu líquido.

05 · Como uma reserva vira dinheiro na sua conta

Proprietários que nunca operaram um aluguel tendem a imaginar o dinheiro como uma seta direta do hóspede para eles. Não é assim. Ele passa por várias mãos, em uma ordem fixa, e cada repasse é onde um percentual ou um atraso existe. Entender a cadeia é como você lê o extrato mensal de um gestor e sabe se ele é honesto. Este é o caminho, do início ao fim.

A razão pela qual detalhamos isso é que a qualidade de um gestor de aluguel no Rio é quase inteiramente visível nas etapas quatro a oito. Qualquer um pode receber uma reserva. Os proprietários que estão perdendo dinheiro silenciosamente geralmente o perdem em uma linha de "custos operacionais" sem detalhamento, um percentual de gestão cobrado sobre uma base que ninguém explicou, ou um spread de repatriação que é dois por cento pior do que precisaria ser doze vezes por ano. Nenhum desses é dramático. Todos são permanentes. Leia a cadeia; audite a cadeia; escolha o gestor pela cadeia.

06 · O calendário de receitas do Rio

O Rio não gera renda de forma uniforme ao longo do ano, e o formato de seu calendário é em si uma estratégia. Um apartamento de curta duração gera uma parcela desproporcional de sua renda anual em algumas janelas específicas, e um proprietário que entende essas janelas ganha muito mais do que aquele que pratica a mesma diária em fevereiro e junho.

O pico: dezembro ao Carnaval

Da segunda metade de dezembro até a véspera de Ano Novo em Copacabana e até o Carnaval — uma data variável em fevereiro ou início de março — o Rio opera com ocupação quase total a múltiplos da diária da baixa temporada. A véspera de Ano Novo e a semana do Carnaval não são reservas normais; são eventos de estadia mínima e diária premium que um apartamento bem operado efetivamente leiloa. Uma fração significativa da renda anual total de um apartamento no Rio é gerada nessas poucas semanas. Precificá-las errado é o erro mais caro do calendário, em ambas as direções: baixo demais e você desperdiça o melhor dinheiro do ano; rígido demais e você fica vazio ao lado de um edifício completamente reservado.

Os ombros: o restante do verão e os meses de eventos

O verão do hemisfério sul fora do pico, mais a enxurrada de conferências, festivais e eventos esportivos do Rio, mantém um apartamento bem divulgado ocupado com diárias médias sólidas. É aqui que uma boa gestão ganha sua comissão — preenchendo as semanas meramente boas em vez de apenas as óbvias.

A calmaria: o inverno austral

De junho a agosto é a janela mais tranquila do Rio. É exatamente aqui que o modelo híbrido se justifica: uma média estadia de trinta a noventa noites para um profissional em relocação ou um visitante do hemisfério norte fugindo do inverno transforma os meses mais suaves de quase vazios em receita confiável, a uma diária mais baixa mas com ocupação muito maior. Um proprietário que opera exclusivamente curta duração e a precifica como dezembro o ano todo ficará olhando para um julho vazio; um proprietário que adapta o produto à temporada, não.

Um apartamento no Rio não gera doze meses iguais. Ele gera algumas semanas extraordinárias, um trecho de boas semanas e um inverno que exige criatividade. O rendimento está no calendário, não apenas no endereço.

07 · A camada cambial

Para um proprietário brasileiro, o rendimento é uma conversa em moeda única. Para você, não é, e fingir o contrário é como os proprietários estrangeiros são surpreendidos. Seu apartamento gera reais. Seus custos são principalmente em reais. Mas você mede o sucesso em dólares, euros ou libras, e eventualmente quer o dinheiro em casa. A taxa de câmbio paira sobre cada número deste guia como um segundo sistema meteorológico.

O gráfico abaixo é o que você deve internalizar. É a renda líquida do mesmo apartamento gerenciado ao longo de um período recente, indexada a 100, mostrada de duas formas: nos reais que ele efetivamente gera, e na moeda forte em que um proprietário estrangeiro a mede. A linha dos reais é mais estável do que os proprietários esperam. A linha da moeda local é mais irregular — não porque o apartamento teve desempenho diferente, mas porque a taxa se moveu por baixo dela.

Duas conclusões práticas emergem desse quadro. Primeira, avalie seu gestor e seu apartamento pela linha dos reais, porque essa é a parte que alguém pode efetivamente controlar; não demita um bom operador porque o dólar teve um ano forte. Segunda, o câmbio é uma característica, não apenas um risco: um proprietário que ganha reais e é paciente sobre quando repatriar pode escolher janelas mais favoráveis para converter, da mesma forma que a compra original se beneficiou de um real fraco na entrada. Os proprietários que lidam melhor com isso tratam a repatriação como uma decisão com timing, não como um reflexo mensal automático — dentro, é claro, do que suas próprias necessidades de caixa permitem.

08 · Três proprietários que gerenciamos hoje

Percentuais abstratos são menos úteis do que três formatos reais. A seguir, composições extraídas de proprietários em nossa carteira — as situações, não as pessoas, são precisas, e os números são faixas deliberadamente arredondadas, não o balanço de nenhum apartamento específico.

O casal de Nova York, dois quartos em Ipanema

Compraram uma quadra de distância da Vieira Souto, mobiliaram adequadamente e nos entregaram com um mandato híbrido completo. Eles o utilizam pessoalmente por cerca de cinco semanas por ano, principalmente em torno do pico de dezembro — o que lhes custa a melhor janela de renda, uma troca que fazem felizes e com plena consciência. O restante do ano opera em curta duração no verão e média estadia no inverno. O bruto atinge confortavelmente dois dígitos em um verão forte; o líquido, depois de tudo na seção quatro e suas próprias cinco semanas, é um rendimento de caixa de dígito médio simples que eles descrevem como "o apartamento se paga e um pouco mais" — o que é exatamente o que compraram.

O investidor londrino, um quarto à beira-mar de Copacabana

Comprou exclusivamente para renda, nunca o utiliza, escolheu propositalmente o produto de maior bruto da cidade. Curta duração pura, com precificação agressiva em todos os picos, virada profissional. É o apartamento de maior bruto e maior esforço dos três, o que é precisamente por que é totalmente gerenciado. O rendimento líquido de caixa fica no topo da faixa realista — e o próprio enquadramento do proprietário é o mais útil: "Comprei um quarto de pequeno hotel com uma praia na frente, não um flat de férias."

A família de Lisboa, três quartos na Lagoa

Compraram principalmente como residência futura, com a renda em segundo plano. Locação de longa estadia para um inquilino selecionado com contrato plurianual, quase nenhum trabalho operacional, bruto modesto por design. O líquido é menor do que o dos outros dois, e esse é o objetivo: eles queriam um ativo tranquilo, em valorização, que cobrisse amplamente seus próprios custos até que se mudem para lá — não um negócio. Para eles, o rendimento "baixo" é o produto funcionando conforme especificado.

09 · O que destrói o rendimento de um imóvel no Rio

As formas como um apartamento no Rio rende abaixo do esperado são repetitivas, e cada uma delas é uma decisão, não azar.

1. Comprar o CEP, não o edifício

Um edifício medíocre em uma avenida famosa rende menos do que um ótimo edifício a uma rua de distância e custa mais para se manter. A qualidade da portaria, o fundo de reserva, os elevadores, as regras de curta duração na convenção — esses fatores determinam a vida útil de rendimento do apartamento mais do que o endereço no envelope. O erro de rendimento mais caro no Rio é cometido antes de qualquer hóspede fazer uma reserva.

2. Submodelagem da taxa de condomínio

É o maior custo fixo, é devido independentemente de o apartamento estar ocupado, e é a linha que compradores estrangeiros mais frequentemente descobrem depois do fechamento, não antes. Dois anos de atas de assembleia, sempre, sem exceções.

3. Comprar um apartamento de curta duração em um edifício que a proíbe

Alguns edifícios no Rio restringem ou proíbem locações por noite em sua convenção. Comprar um apartamento de "alta renda de curta duração" em um desses o transforma, da noite para o dia, em um apartamento de baixa renda de longa estadia pelo qual você pagou um preço de curta duração. As regras do edifício são um item de due diligence, não um detalhe.

4. Gestão barata

O percentual que você economiza numa taxa de gestão baixa é ofuscado pela ocupação e pela diária que um operador fraco deixa na mesa. Uma boa gestão costuma fechar uma lacuna de vinte pontos de ocupação sem mudar um único tijolo. A gestão não é o custo; é o rendimento.

5. Tratar um negócio como um ativo passivo

Um apartamento de curta duração que ninguém está ativamente precificando, divulgando e mantendo decai para o fundo de sua faixa e lá permanece. Se você não quer operar um negócio, isso é inteiramente razoável — compre o produto de longa estadia ou entregue o negócio a alguém cujo negócio é esse. O que não funciona é comprar o headline de curta duração e operá-lo como uma caderneta de poupança.

10 · O que compraríamos para renda hoje

Se um comprador sentasse à nossa frente amanhã e dissesse que a prioridade é rendimento de caixa, não uma residência futura, este seria o conselho sem glamour que daríamos, em ordem.

Compre em Copacabana, na orla ou muito perto dela, em um edifício cuja convenção permita claramente a curta duração e cujas atas de assembleia dos últimos dois anos estejam limpas. Não será o apartamento que você escolheria para morar. Será o apartamento que gera renda. Invista o orçamento na qualidade do edifício e na vista do andar, e não no prestígio do nome da rua, porque no mercado de curta duração o hóspede está reservando a vista e a segurança do edifício, não a reputação do CEP. Mobile adequadamente da primeira vez — padrão hoteleiro, durável, fotogênico — porque a mobília é o produto e um acabamento barato limita a diária para sempre. Coloque-o em um mandato híbrido completo desde o primeiro dia para que o inverno seja pago, não vazio. E modele-o no líquido realista da seção quatro, não no headline bruto, para que quando o apartamento entregar um ano sólido na metade da faixa você fique satisfeito, não desapontado.

Feito dessa forma, um apartamento de curta duração no Rio é um dos melhores ativos de renda disponíveis para um comprador estrangeiro em qualquer lugar no mundo de imóveis prime: um ativo sólido, belo, utilizável que gera um rendimento de caixa real em uma moeda que você pode escolher quando levar para casa. Feito do outro jeito — CEP em vez de edifício, bruto em vez de líquido, passivo em vez de gerenciado — é uma decepção bela. A diferença está inteiramente nas decisões, e todas as decisões são tomadas antes de você ser o proprietário.

11 · Uma nota sobre alavancagem, porque alguém sempre pergunta

Compradores estrangeiros vindos de mercados onde imóveis são comprados com setenta ou oitenta por cento de capital de terceiros quase sempre fazem o mesmo desdobramento: como fica o rendimento alavancado. A resposta honesta é que, para um comprador estrangeiro não residente, o Rio é esmagadoramente um mercado à vista, e você deve planejar seus cálculos de rendimento nessa base, e não em uma estrutura de financiamento que dificilmente obterá em condições atrativas. Os bancos brasileiros concedem crédito, mas o financiamento hipotecário para um estrangeiro não residente em um apartamento de investimento de curta duração não é rotineiro, rápido, nem barato pelos padrões a que um comprador norte-americano ou da Europa Ocidental está acostumado; as taxas de juros locais são estruturalmente mais altas do que no mercado de origem do comprador, e o apetite de subscrição para exatamente esse perfil de tomador é escasso. Alguns compradores resolvem isso tomando emprestado no mercado de origem contra outros ativos e chegando ao Brasil como comprador à vista — o que é uma decisão de financiamento no país de origem, não uma decisão do Rio, e uma a ser tomada com seus próprios consultores.

A consequência prática para este guia é simples e vale a pena declarar claramente para que os números permaneçam honestos: trate os rendimentos líquidos acima como retornos de caixa sem alavancagem sobre o preço total de compra. Esse é o número real para o proprietário estrangeiro típico. Se você separadamente organizar alavancagem em alguma parte de sua própria estrutura, os cálculos de alavancagem se sobrepõem a esses números e são seus para modelar com seus consultores — mas não deixe uma estrutura de financiamento esperada inflar a economia subjacente de um apartamento no Rio. O ativo precisa fazer sentido à vista antes que qualquer endividamento o torne melhor, e os proprietários mais satisfeitos com seu rendimento no Rio são, quase sem exceção, os que o compraram com lógica de caixa e trataram qualquer financiamento como uma conversa completamente separada.

Um último enquadramento sobre toda a questão de investimento. Um apartamento no Rio não é um título de renda fixa e não deve ser comprado como se seu rendimento fosse um cupom. É um ativo real, operado, em uma cidade real, com um edifício real, um calendário real e uma moeda real a ele atrelada. O rendimento é excelente quando as decisões são boas e medíocre quando não são, e quase nada do que determina qual dessas situações ocorre está fora do seu controle no momento da compra. Essa é, no fim, a coisa mais encorajadora que podemos dizer a um futuro proprietário: este não é um mercado onde você precisa de sorte. É um mercado onde você precisa tomar cinco ou seis decisões corretamente e então deixar um bom operador fazer o resto.

Se você chegou até aqui, o próximo passo é o mesmo que oferecemos a todo futuro comprador: uma ligação gratuita e sem pitch comercial onde modelaremos seu orçamento específico em relação ao líquido realista, diremos qual produto se encaixa no que você realmente quer e seremos diretos se a renda que você espera não está no apartamento que está analisando. Preferimos perder a venda a te vender o bruto.