Sim, você pode ter um imóvel à beira-mar no Rio: o guia jurídico para o comprador estrangeiro

Sim, e em termos mais claros do que a maioria das pessoas espera. A Constituição Federal do Brasil de 1988, artigo 5º, abre com o princípio de que os estrangeiros residentes no Brasil gozam dos mesmos direitos fundamentais que os cidadãos brasileiros. Legislação subsequente — mais importante, o Código Civil e os diversos julgados do Supremo Tribunal Federal — estendeu esse princípio à titularidade de imóveis residenciais urbanos por pessoas físicas estrangeiras independentemente do status de residência. Não há exigência de residência, prazo mínimo de permanência, exigência de sócio brasileiro nem exigência de empresa holding para a própria titularidade.

O conjunto documental relevante no fechamento é seu passaporte, seu CPF (número de identificação fiscal brasileiro — veja a Pergunta 5) e um comprovante de endereço do seu país de origem. A escritura (escritura) é emitida em seu nome pessoal; o registro (matrícula) é feito no Cartório de Registro de Imóveis local exatamente como seria para um comprador brasileiro. As proteções são idênticas: a presunção de boa-fé do registro, a certificação da cadeia dominial, as regras de prioridade sob a Lei 6.015/73 — tudo isso se aplica a você exatamente como se aplica a um cidadão.

Essa regra não existe. O mito tipicamente confunde dois campos do direito sem relação entre si. O primeiro é a regra brasileira sobre terrenos de marinha, que é um tipo de imóvel — historicamente terra de marinha administrada pela Marinha — que exige o pagamento de uma taxa anual de ocupação (foro) ao governo federal, além dos impostos habituais sobre o imóvel. A regra vale igualmente para cidadãos brasileiros e estrangeiros; ela não impede a propriedade. Partes da orla nobre do Rio estão sobre terrenos de marinha e partes não estão — é algo específico de cada terreno, e é exatamente por isso que a certidão importa; seu advogado verifica o registro antes de você assinar qualquer coisa. Quando um imóvel está sobre terreno de marinha, o comprador simplesmente paga a taxa anual modesta.

O segundo campo do direito, o que costuma ser mal lembrado, é a regra sobre a chamada faixa de fronteira, a faixa de 150 quilômetros ao longo das fronteiras internacionais do Brasil. Imóveis dentro dessa faixa exigem autorização do Conselho de Defesa Nacional para aquisição por estrangeiros. O estado do Rio de Janeiro não está dentro da faixa; tampouco está nenhuma cidade litorânea onde nossos clientes compram. O mito tem origem em legislação real; a legislação, no entanto, aplica-se a zonas de fronteira no interior do país, e não a nenhuma praia frequentada pelos nossos compradores.

Sim, e vale dizer isso claramente, pois é daqui que vêm as meias-verdades. A Lei Federal 5.709/71, ainda em vigor, restringe o percentual de terra rural em qualquer município que pode ser de titularidade de pessoas ou entidades controladas por estrangeiros, e exige aprovação do INCRA (autoridade agrária federal) para aquisições individuais acima de determinado número de módulos. A lei foi concebida para proteger a soberania agrícola, não para limitar a titularidade residencial estrangeira, e não tem qualquer relação com apartamentos, villas ou casas urbanas.

Se sua compra é um apartamento em Ipanema, uma cobertura no Leblon, uma casa no Joá, um apartamento em São Conrado, ou qualquer imóvel residencial urbano no estado do Rio de Janeiro, a Lei 5.709/71 simplesmente não se aplica a você. O mesmo vale para as áreas urbanas de Búzios, Cabo Frio, Paraty e Angra dos Reis. Se você está comprando uma fazenda em produção no interior do Brasil, deve buscar assessoria especializada desde o primeiro dia, e as regras deste parágrafo são apenas o início de uma conversa bem mais longa.

Não, em ambos os casos. Você não precisa de residência brasileira nem de visto brasileiro para adquirir ou ter um imóvel no Brasil. Uma entrada de turismo — o visto na chegada ou a isenção de visto de que muitos países desfrutam — é suficiente para o fechamento em si. Muitos dos nossos clientes compram com carimbo de turista e nunca solicitaram nada além disso.

A questão do visto torna-se relevante caso sua intenção seja residir no Rio por mais de 183 dias por ano, ou passar períodos prolongados (superiores a seis meses consecutivos) no Brasil. Nesses casos, o visto de nômade digital (VITEM XIV), o visto de investidor (família VIPER — particularmente relevante para compras de imóveis acima de R$ 1.000.000 em centros urbanos) ou o visto de aposentado tornam-se úteis. Esses são distintos da própria transação de compra; não desbloqueiam nada no processo de escritura; e recomendamos trabalhar com um advogado de imigração brasileiro em vez do seu advogado imobiliário para isso. Se desejar indicações dos escritórios com quem mais trabalhamos, entre em contato por e-mail.

O CPF (Cadastro de Pessoas Físicas) é o número de identificação fiscal individual do Brasil. É exigido em quase toda transação relevante no país — abrir uma conta bancária, registrar um imóvel, pagar taxas de condomínio, assinar contratos de serviços públicos. Você precisa de um antes de assinar a escritura de compra. Cônjuges precisam de um cada, mesmo que apenas um deles conste na escritura.

Obter um CPF como estrangeiro é muito mais simples do que as pessoas esperam. De fora do Brasil, você pode solicitar em qualquer consulado brasileiro com agendamento, seu passaporte e um comprovante de endereço. Alguns consulados emitem o número no mesmo dia; os mais lentos levam duas a três semanas. Dentro do Brasil, você pode ir a uma agência do Banco do Brasil, da Caixa Econômica ou dos Correios com seu passaporte e sair com o número em cerca de vinte minutos. O custo é irrisório. Não há exigência de residir no Brasil, e o CPF é permanente.

Uma observação prática: obtenha seu CPF antes de iniciar o processo de visitas. Compradores estrangeiros que chegam ao Rio sem CPF e tentam comprimir a solicitação em uma semana agitada tendem a gerar pressão desnecessária sobre o restante do cronograma. O CPF leva minutos; as consequências de não tê-lo podem levar meses.

Sim, na prática. O fechamento de imóveis no Brasil não funciona com transferência internacional direta ao cartório; os recursos precisam ser liquidados em reais dentro do Brasil antes da assinatura da escritura. Você abrirá uma conta brasileira de não residente, sua transferência em moeda estrangeira chegará lá e a conversão acontece no banco brasileiro. O banco cuida automaticamente do registro no banco central do capital estrangeiro recebido — esse é o processo do SISBACEN — e fornece um número de contrato que você deve guardar. Esse número é o comprovante que, anos depois, permitirá que você repatrie os recursos quando vender.

Os três grandes bancos de varejo brasileiros — Itaú, Bradesco, Santander — todos operam mesas dedicadas a clientes internacionais em suas agências flagship de Ipanema e Leblon. Os documentos exigidos são previsíveis: passaporte, CPF, comprovante de endereço no exterior (conta de serviços públicos ou extrato bancário com menos de noventa dias), comprovante de origem de recursos (carta do seu banco no exterior ou comprovante de emprego) e endereço brasileiro (o seu, se houver, ou o escritório do seu advogado, se não). A abertura de conta normalmente leva dez dias úteis; alguns clientes abrem mais rápido. Não tente pular essa etapa — fechamentos que tentam rotear capital estrangeiro diretamente ao vendedor quase sempre encontram problemas no cartório.

O SISBACEN é o sistema de informações do Banco Central do Brasil. Todo ingresso de moeda estrangeira que paga por um ativo brasileiro deve ser registrado lá no momento da conversão. O registro é automático se o seu banco o fizer corretamente — e os três grandes fazem. O registro gera um número de contrato específico para a sua transação e para a base de capital estrangeiro registrada em seu nome.

O motivo pelo qual todo advogado brasileiro menciona o SISBACEN nos primeiros dez minutos da primeira reunião é que ele determina o que você pode fazer na saída. Quando você finalmente vender o apartamento, os recursos em reais são seus; a questão é se você pode convertê-los de volta para sua moeda de origem e remetê-los ao exterior. Se o SISBACEN tiver um registro limpo do capital recebido, o caminho de volta é o mesmo caminho pelo qual você chegou, no sentido inverso, e a conversão é concedida naturalmente. Se o SISBACEN não tiver registro — porque o banco não registrou, ou porque os recursos chegaram por canais irregulares — você pode se encontrar em uma situação em que os reais são legitimamente seus, mas a conversão é contestada ou atrasada. Essa é a situação que os compradores estrangeiros querem evitar, e o registro adequado no SISBACEN é o que a evita.

A ação prática: obtenha o número do contrato do seu banco por escrito dentro de duas semanas após a transferência. Guarde-o junto com a escritura e a matrícula na mesma pasta. Você não precisará consultá-lo novamente até vender, e nesse momento ele lhe poupará muita dor de cabeça.

O fechamento de um imóvel brasileiro tem seis etapas que chegam em ordem fixa, cada uma condicionada a um documento específico. Descrevemos a versão completa em nosso guia principal; aqui está a versão mais curta, centrada no que você, o comprador, realmente faz em cada etapa.

Contrato de reserva. Um contrato de uma página, assinado após a aceitação da sua oferta, com um sinal (R$ 50.000 a R$ 200.000) depositado em escrow da imobiliária. Isso bloqueia o preço e concede a você um prazo — geralmente trinta a quarenta e cinco dias — para concluir a due diligence.

Due diligence. Seu advogado levanta aproximadamente quinze certidões em diferentes órgãos federais, estaduais, municipais e judiciais para confirmar que o imóvel e o vendedor estão livres de ônus, sentenças, impostos em atraso, dívidas de condomínio e litígios pendentes. Preveja duas semanas. As certidões são registros públicos; o valor que seu advogado agrega é interpretá-las, confirmar a cadeia dominial de pelo menos vinte anos e sinalizar qualquer irregularidade.

Promessa de compra e venda (compromisso). Um pré-contrato vinculante que define o preço final, o cronograma de pagamentos, a data de fechamento e as penalidades. É registrado no cartório de registro de imóveis como precaução. Você paga de vinte a trinta por cento do preço de compra nesta etapa, descontado o sinal pago anteriormente.

ITBI e assinatura da escritura. Você paga o imposto municipal de transferência (três por cento no Rio), e o cartório agenda a assinatura da escritura. Você comparece pessoalmente; o vendedor comparece pessoalmente; a escritura é lida em voz alta; ambas as partes assinam; a escritura é emitida no mesmo dia.

Registro. A escritura assinada vai do cartório de notas ao cartório de registro de imóveis, onde é averbada na matrícula em seu nome. Quinze a trinta dias. Esse é o momento em que você se torna o proprietário registrado.

Chaves e serviços públicos. As chaves são entregues na assinatura ou logo após. As contas de serviços públicos e de condomínio são transferidas para o seu nome. Seu advogado pode fazer isso com uma procuração, caso você já tenha retornado ao exterior.

Os impostos imobiliários brasileiros para proprietários estrangeiros são previsíveis e modestos pelos padrões internacionais. Três linhas são relevantes.

ITBI — o imposto municipal de transferência de imóveis. Três por cento do preço de compra no Rio, pago uma única vez no fechamento. Um pequeno desconto se aplica para residências principais adquiridas pela primeira vez abaixo de determinado valor.

IPTU — o imposto predial anual. Aproximadamente 0,6 a 1,2 por cento do valor venal (o valor venal municipal, que normalmente é inferior ao preço de mercado). Em um apartamento de R$ 5 milhões, espere de R$ 25.000 a R$ 45.000 por ano. O boleto chega em janeiro e oferece desconto para pagamento à vista em comparação com parcelas mensais.

Ganhos de capital — pagos quando você eventualmente vender. Uma alíquota progressiva que começa em quinze por cento (para ganhos de até R$ 5 milhões), subindo para vinte e dois e meio por cento (para ganhos acima de R$ 30 milhões). A base é a diferença entre o preço de venda e o preço de aquisição originalmente registrado em reais, ajustado pelas benfeitorias documentadas.

Se você alugar o apartamento, os aluguéis brutos são tributados pelo regime de retenção na fonte para não residentes — uma alíquota fixa de 15%, recolhida mensalmente via DARF. Vários países — Portugal e Itália, mas notavelmente não os Estados Unidos (e o tratado de 2022 do Reino Unido ainda está em processo de ratificação) — têm tratados fiscais com o Brasil que permitem compensar o imposto brasileiro pago contra sua obrigação fiscal no seu país. Confirme a situação do tratado com seu consultor local antes de começar a alugar.

Sim, e é para isso que a documentação do SISBACEN na compra vinha se preparando silenciosamente. A mecânica da venda é essencialmente a mesma da compra, no sentido inverso. Você anuncia o imóvel; recebe propostas; aceita uma; o sinal do comprador entra em escrow; seu advogado conduz a conformidade do lado do vendedor; o comprador paga o ITBI; ambos assinam a escritura; o cartório registra o novo proprietário; o preço de compra do comprador cai em sua conta brasileira.

Nesse ponto você está com reais em mãos. Para remetê-los ao exterior, seu banco inicia uma saída de moeda estrangeira com base no registro do SISBACEN que registra o seu ingresso original. O cruzamento é feito com base no capital estrangeiro — o valor em dólar (ou euro, ou libra) que você registrou quando comprou é o valor que você pode repatriar sem maiores questionamentos. Qualquer valor acima disso — o ganho de capital — também é repatriável, mas após o pagamento e documentação do imposto sobre ganho de capital. Toda a sequência normalmente leva de duas a quatro semanas desde o fechamento da venda até o crédito na moeda de origem.

O que as pessoas mais temem — que o dinheiro entre no Brasil e nunca saia — só é verdade para compradores que pularam o registro na entrada. Os compradores que registraram corretamente têm um caminho documentado para repatriar sempre que quiserem.

Para a primeira compra, quase sempre em nome pessoal. As razões são práticas. A titularidade pessoal é mais simples, mais barata, mais rápida e bem protegida pela lei brasileira para o comprador estrangeiro pessoa física. Uma estrutura holding — tipicamente uma LTDA brasileira pertencente à sua empresa estrangeira — adiciona custos anuais de manutenção (contabilidade, declarações fiscais, atas de reunião), pode alterar o tratamento tributário dos ganhos de capital de maneiras sutis e exige que você escolha uma estrutura antes de saber como o ativo vai se comportar.

Para a segunda ou terceira compra, ou para um comprador montando um portfólio de cinco a dez imóveis, a conversa muda. Nessa escala, uma estrutura holding pode racionalizar a administração, simplificar o planejamento sucessório e criar flexibilidade sobre como a receita de aluguel é tratada. A estrutura que faz sentido depende da sua jurisdição de origem, do seu quadro de residência fiscal e das suas intenções sucessórias. Essa é a conversa a ter com um consultor de tributação internacional no seu país, em coordenação com o advogado brasileiro aqui.

O erro que vemos com mais frequência é o comprador que decide por uma estrutura complexa antes de ter fechado seu primeiro imóvel. Compre o primeiro em seu nome. Conviva com o apartamento por um ano. Depois retorne à questão da estrutura com os dados de uma transação real em mãos.

Esse é um caminho que muitos dos nossos clientes estrangeiros seguem e funciona bem — com três ressalvas.

O edifício deve permitir locação de curta temporada. Nem todos permitem. Os edifícios brasileiros são regidos por convenção de condomínio e regras de assembleia. Alguns votaram pela proibição de hospedagem estilo Airbnb, alguns exigem estadias mínimas de trinta ou noventa noites e alguns exigem cadastro do anfitrião junto ao condomínio. Verificamos isso durante a due diligence e informamos por escrito antes de você assinar o contrato de reserva. Se a locação de curta temporada for uma condição prévia para a sua compra, esta é a due diligence em que você deve insistir.

Você precisará de um parceiro de gestão. Gerenciar a hospedagem de curta temporada em múltiplas plataformas — Airbnb, Booking, Vrbo, mais canal direto — de outro fuso horário é uma atividade em tempo integral. A maioria dos nossos proprietários no exterior usa um gestor com base no Rio (operamos nossa própria equipe interna para imóveis geridos pela ADV) que cuida da comunicação com hóspedes, chaves, limpeza, reposição de suprimentos, fotografia, anúncios, precificação dinâmica e repasse. As taxas de gestão no Rio para hospedagem de curta temporada completa variam entre quinze e vinte e cinco por cento da receita bruta.

O enquadramento tributário é simples, mas real. Os aluguéis brutos são tributados pelo regime de retenção na fonte para não residentes — uma alíquota fixa de 15%, recolhida mensalmente via DARF. Seu administrador pode reter e recolher em seu nome, se estruturado corretamente. A rentabilidade líquida — depois de administração, impostos, taxa de condomínio, IPTU, contas de consumo e vacância — costuma ficar entre sessenta e setenta por cento do bruto. Um dois-quartos bem administrado na orla de Ipanema que fatura R$ 25.000 por mês, portanto, rende líquido algo entre R$ 15.000 e R$ 17.500 num ano normalizado.

A resposta honesta é que a lei brasileira de sucessões se aplica a imóveis localizados no Brasil, independentemente da nacionalidade ou do país de residência fiscal do proprietário. Isso significa que, com o falecimento do proprietário estrangeiro, o apartamento é administrado por um processo de inventário brasileiro nos tribunais locais, e os recursos são distribuídos de acordo com a lei brasileira onde ela conflitar com o testamento do país de origem do falecido, ou de acordo com o testamento onde não conflitar. A regra padrão da lei brasileira confere ao cônjuge sobrevivente e aos descendentes diretos uma quota protegida (a legítima) de aproximadamente cinquenta por cento do espólio; os cinquenta por cento restantes podem ser livremente dispostos por testamento. Não há imposto federal sobre herança no Brasil, mas o ITCMD estadual (imposto sobre transmissão causa mortis e doação) incide com alíquotas entre quatro e oito por cento do valor do imóvel, dependendo do estado.

Ações práticas para o comprador estrangeiro que deseja manter o lado sucessório simples: ter um testamento brasileiro redigido junto a qualquer testamento estrangeiro, abordando especificamente o imóvel brasileiro; considerar nomear o cônjuge ou filho como coproprietário na escritura no momento da compra (o que pode simplificar a eventual transferência); e manter o advogado do seu país de origem informado sobre o imóvel brasileiro para que os dois planos sucessórios não entrem em conflito no momento em que são mais necessários. Essa é a conversa a ter com seu advogado cedo, e não tarde.