Você já tem o passaporte mais forte da sala. Então o Brasil não tem a ver com comprar acesso à Europa — isso você já tem. Tem a ver com uma casa com escritura em outro continente, um acordo tributário de cinquenta anos que já impede o mesmo euro de ser tributado duas vezes e um ativo de águas quentes por um terço dos preços da Riviera. Veja como um comprador francês realmente faz isso.
A maior parte do mercado de residência funciona com uma única história: um não europeu compra um apartamento no Mediterrâneo e, com ele, uma autorização de residência europeia. Portugal manteve esse programa por uma década e então fechou a via imobiliária em 2023; a Espanha encerrou o próprio programa. Para um comprador brasileiro ou chinês, isso importava enormemente. Para você, nunca importou. Como cidadão francês, você já tem o direito de morar e trabalhar em outros vinte e seis países. Então abandone de vez a lógica do golden visa — não é o seu motivo.
Os seus motivos são diferentes e, pela nossa experiência, são estes: um ativo sólido fora do euro e fora da política da Europa; uma casa em águas quentes onde o mesmo dinheiro compra três vezes o terraço que compraria em Nice ou Biarritz; um custo de vida menor para os anos de aposentadoria; e, para alguns, uma segunda nacionalidade que fica deliberadamente fora do bloco UE-e-OTAN como proteção. O Brasil responde a cada um desses pontos sem fingir ser algo que não é. O piso do visto de investidor aqui é R$1,000,000 — cerca de €180,000 — para um apartamento real, com escritura, na Zona Sul, não uma cota de fundo em que você nunca poderá pôr os pés.
Esta é a parte que os compradores franceses mais erram, porque não é difícil — só precisa ser feita na ordem certa. Você não leva o dinheiro na mala. Cada euro que compra o apartamento entra no Brasil por meio de um contrato de câmbio registrado (um contrato de câmbio) em um banco brasileiro autorizado, e é registrado no Banco Central no cadastro RDE-IED. Esse registro é o documento mais importante de toda a compra, e eis por quê: é ele que, mais tarde, permite que você tire o dinheiro de volta — repatriar o produto da venda, mandar a renda de aluguel para casa — à taxa oficial, e é o rastro de papel limpo sobre o qual um processo de visto de investidor é construído.
Na prática, a sequência é: obter um CPF (o cadastro de contribuinte brasileiro — que pode ser tirado no consulado em Paris antes de você embarcar), abrir uma conta brasileira e então transferir os euros do seu banco francês para o contrato de câmbio, de modo que cheguem como reais, com o câmbio e o registro no BACEN feitos em seu nome. Nós coordenamos isso com o banco e com o advogado do comprador para que dê certo já na primeira vez. Pule essa etapa, ou deixe o dinheiro chegar como uma transferência sem documentação, e você cria um problema de repatriação para o seu eu do futuro e um buraco em qualquer pedido de visto.
É aqui que a França fica em uma posição genuinamente forte, e é o fato mais tranquilizador para um comprador francês. A França e o Brasil assinaram uma convenção para evitar a dupla tributação em 10 de setembro de 1971, e ela está continuamente em vigor desde 1972 — mais de cinquenta anos, nunca revogada. É exatamente o mecanismo que impede a mesma renda de ser tributada duas vezes: ele reparte os direitos de tributação entre os dois países e, quando ambos têm direito, concede a você um crédito de um lado pelo imposto pago do outro. A renda de aluguel do seu apartamento no Rio, um ganho de capital na eventual venda, dividendos — cada um tem um lugar definido no acordo, em vez de ficar exposto aos dois sistemas tributários com alíquotas cheias.
Duas ressalvas honestas. Primeiro, é um acordo antigo , redigido muito antes do investimento transfronteiriço moderno, e o seu tratamento de alguns itens (taxas de serviços técnicos, por exemplo) foi objeto de litígio ao longo dos anos — o que é exatamente por que você usa um fiscaliste francês ao lado de um contador brasileiro, em vez de ler o texto por conta própria. Segundo, um acordo elimina a dupla tributação; ele não torna a renda isenta de imposto. O que ele garante é que você não pagará duas vezes sobre o mesmo euro, que é o medo que trava a maioria das pessoas na porta.
Duas regras merecem a sua atenção antes de comprar, uma francesa e uma brasileira. A francesa é o IFI — o Impôt sur la Fortune Immobilière. Se você é residente fiscal na França, o IFI alcança o seu patrimônio imobiliário mundial acima do piso líquido de €1.3M — o que significa que um apartamento no Rio não escapa dele enquanto você ainda mora na França; ele entra na base. Se, por outro lado, parte do seu plano é partir e se tornar não residente, o IFI passa a incidir apenas sobre imóveis situados na França, e a casa brasileira fica de fora. De que lado dessa linha você está muda a conta por completo, e é a primeira coisa a modelar com o seu fiscaliste.
A regra brasileira é a imagem espelhada: passe mais de 183 dias dentro do Brasil em qualquer janela móvel de 12 meses e você se torna residente fiscal brasileiro sobre a renda mundial. Para o dono de uma casa de veraneio que a visita, isso nunca é acionado. Para quem realmente se muda, é o momento em que o acordo deixa de ser um agrado e passa a ser a parede mestra do plano. Detalhamos a contagem dos dias no artigo sobre a tributação do proprietário estrangeiro e no seção de tributação do guia de vistos.
O Rio parece distante no mapa e perto na prática. A Air France voa de Paris–Charles de Gaulle ao Rio sem escalas, cerca de onze horas e meia, na maioria dos dias da semana — você embarca depois do jantar e acorda sobre a Baía de Guanabara. Fundamental para um proprietário que trabalha, a diferença de fuso é de apenas quatro a cinco horas: o Rio está atrás de Paris, então uma manhã francesa é o amanhecer no Rio e os dias de trabalho se sobrepõem confortavelmente. Isto não é Bali ou Bangkok, onde o relógio joga contra você. Você pode participar de uma ligação de Paris do seu terraço em Ipanema sem programar um despertador para as 3h.
No dia a dia, os bairros para os quais os compradores franceses tendem — Ipanema, Leblon, Lagoa, Botafogo — são caminháveis, cosmopolitas e acostumados a moradores internacionais. O francês é menos comum que o inglês, mas a classe profissional do Rio trabalha nos dois, e a nossa equipe conduz toda a compra em francês, se você preferir. O custo de vida fica bem abaixo do de Paris: ajuda doméstica, restaurantes, saúde e um carro custam materialmente menos. Comece pelos guias de bairro, e se você está comparando cidades de praia, o Rio x Lisboa x Miami é o comparativo honesto entre as três.
você quer um ativo sólido fora da Europa e fora do euro; uma segunda casa quente onde €180k–€500k compram muito mais do que compram na Côte d'Azur; uma base de custo menor para parte do ano ou para a aposentadoria; e, para alguns, um segundo passaporte que fica deliberadamente fora do bloco UE/OTAN. O acordo tributário de cinquenta anos e o voo direto o tornam viável, e não exótico. É esse o comprador francês para quem estruturamos uma compra na maioria dos meses.
o que você realmente quer é uma base europeia que você alcança em duas horas — você já tem todo o direito de comprar em Lisboa, Málaga ou Puglia, e para essa vida você não precisa de nós. Se uma compra no Brasil é, na verdade, a busca por uma França mais quente, nós o encaminharemos gentilmente de volta ao outro lado do Mediterrâneo. Só queremos os compradores para quem o Brasil genuinamente serve.
Diga ao Charlie que você está comprando da França e, aproximadamente, quanto pretende investir. Ele lê pessoalmente cada mensagem e responde no mesmo dia — em francês, se você preferir — com uma resposta direta sobre como a compra, o câmbio e, se você quiser, o caminho da residência funcionariam para a sua situação.
Sim. França e Brasil assinaram uma convenção para evitar a dupla tributação em 10 de setembro de 1971, em vigor desde 1972 e nunca denunciada — mais de cinquenta anos de cobertura contínua. Ela distribui os direitos de tributação e concede, de um lado, um crédito pelo imposto pago do outro, de forma que a mesma renda não é tributada duas vezes nos dois países. É um tratado antigo, então leia-o com um fiscaliste francês e um contador brasileiro, em vez de sozinho; ele elimina a dupla tributação, não torna a renda isenta de imposto.
Sim, livremente. O Brasil impõe quase nenhuma restrição a compradores estrangeiros de imóveis residenciais urbanos — você é dono do apartamento integralmente, em seu próprio nome, em pé de igualdade com um brasileiro. Você vai precisar de um CPF (o número de contribuinte brasileiro, obtido no consulado em Paris) e do dinheiro trazido por meio de um contrato de câmbio registrado. Terras rurais e de zona de fronteira são a exceção, mas isso não é a Zona Sul.
Somente se você também deixar a França. Enquanto você for residente fiscal na França, o IFI alcança seus imóveis no mundo todo acima de €1.3M líquidos, de modo que um apartamento no Rio entra nessa base em vez de escapar dela. Se o seu plano inclui tornar-se não residente, o IFI passa a incidir apenas sobre imóveis situados na França, e o imóvel brasileiro fica de fora. De que lado dessa linha você está muda tudo — modele isso com o seu fiscaliste antes de comprar.
Não por ser dono de um imóvel. Você só se torna residente fiscal no Brasil sobre a renda mundial se passar mais de 183 dias no Brasil dentro de um período móvel de 12 meses. Um dono de casa de veraneio que apenas visita nunca aciona isso. Quem se muda de fato, sim — e é exatamente aí que o tratado de 1972 faz o seu trabalho. Conte os dias com cuidado nos primeiros anos e busque orientação coordenada.
Por meio de um contrato de câmbio registrado em um banco brasileiro, informado ao Banco Central em seu nome. Esse registro é o que permite repatriar o produto da venda e enviar a renda de aluguel para casa à taxa oficial, e é o documento limpo sobre o qual se constrói um visto de investidor. Nunca deixe o dinheiro chegar como transferência não documentada. Nós coordenamos a entrada do recurso com o banco e o seu advogado.
Você não precisa de um, e ele não lhe dá nada dentro da Europa que você já não tenha. Os compradores franceses buscam a residência brasileira por outros motivos: para de fato se mudar, para diversificar uma nacionalidade fora do bloco UE/OTAN, ou pelo planejamento sucessório e tributário que a residência viabiliza. Se nada disso se aplica, compre o apartamento e deixe o visto de lado — os dois não estão ligados, e nós vamos lhe dizer isso.